수원지방법원 2024타경11411. 수원 권선구 세류동 ‘아테네’ 3층 304호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 소유자는 신문식이고, 말소기준권리는 2017.08.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2017-376호가 함께 기재되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정·임차권·수원시 압류가 이어지지만, 경매로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 정진수의 임차보증금 160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 130,900,000원보다 큰 금액이지만, 임차인의 주민등록일자는 2024.06.24.로 말소기준권리인 2017.08.08.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음이고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 즉 보증금 규모만 보고 “낙찰자가 160,000,000원을 추가로 떠안는다”고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.08. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 1순위 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
핵심 기준일은 2017.08.08.입니다. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 2024.10.16. 임의경매개시결정, 2024.12.13. 정진수의 주택임차권, 2025.02.07. 수원시 압류는 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 304호 임차관계 — 보증금 1.6억 임차권도 대항력 없음
| 성명 | 점유·범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현철 | 304호 · 주거 | 2024.04.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정진수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.06.24 | 2024.05.17 | 160,000,000원 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
304호와 직접 연결되는 임차관계는 정현철·정진수 2명으로 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2017.08.08.보다 늦어 자료상 대항력 없음입니다. 정현철은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않고, 정진수는 보증금 160,000,000원·확정일자 2024.05.17.·배당요구 2024.11.08.이 확인됩니다.
③ 가격·회차 — 70%는 감정가 대비 할인일 뿐
현재 회차의 최저매각가는 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 91,630,000원(49%), 3회 유찰 시 64,140,999원(34%)입니다. 하지만 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 130,900,000원 | 128,267,400원 | 1,071,732,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 91,630,000원 | 89,580,660원 | 1,110,419,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 1,137,413,539원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,632,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 128,267,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 130,900,000원에서는 집행비용 2,632,600원을 제외한 128,267,400원이 근저당권자에게 배당되는 모델입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,071,732,600원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.10.입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 394.8㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 등기 참고. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3·1114-4로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지로 등재되어 있어 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단된다는 감정 의견이 있습니다.
- 환금성. ‘아테네’는 15세대 규모의 다세대주택으로, 현재 가격 비교에 사용할 실거래값이 확인되지 않아 환금성은 거래사례를 추가 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유 확인. 정현철의 304호 점유 기록과 정진수의 임차권등기가 함께 존재하므로 현장 방문에서 현재 점유자·퇴거 상대방을 확인하세요.
- 정진수 임차권 원본 대조. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2024.05.17., 주민등록일자 2024.06.24., 임차권등기 2024.12.13. 내용을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 다시 대조하세요.
- 가격은 주변 거래로 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 세류동 다세대·도시형생활주택의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원문에서 확인하세요. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없습니다.
- 대지 표시 확인. 감정평가에서 등기부와 토지대장 등의 필지 표시 차이를 지적하고 있으므로 대지권·토지 표시를 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류까지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개의 문제
권리분석의 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2017.08.08. 하나은행 근저당이고, 304호 관련 정현철·정진수의 전입은 모두 이후입니다. 정진수의 임차보증금이 160,000,000원으로 크더라도 자료상 대항력은 없으며, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 187,000,000원에서 한 차례 유찰돼 130,900,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않는 상황에서는 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 주변 실거래 확인 전까지 보류하는 접근이 맞습니다.
