수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동의 도시형생활주택-단지형다세대주택 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 신문식이고, 말소기준권리는 2017.08.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 2024.10.16. 임의경매개시결정, 2025.02.07. 수원시 압류, 2025.05.14. 권예슬의 주택임차권등기가 이어집니다.
핵심은 402호 임차권자 권예슬의 순위입니다. 임대차계약일은 2022.07.23., 확정일자는 2022.07.25., 점유개시는 2022.08.06., 주민등록일자는 2022.08.19.입니다. 모두 2017.08.08. 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료의 판정은 대항력 없음입니다. 보증금은 150,000,000원이지만 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항이 없고, 배당 시뮬레이션도 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
② 임차인 분석 — 402호 권예슬은 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권예슬 · 건물의 전유부분 전부 | 2022.08.19 | 2022.07.25 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
권예슬은 2025.05.14. 임차권등기명령에 따라 을구 2번 주택임차권이 등기됐고, 보증금은 150,000,000원입니다. 다만 주민등록일자 2022.08.19.가 말소기준인 2017.08.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 117,600,000원보다 크더라도 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가를 넘으니 매수인이 차액을 인수하는’ 대항력 인수형으로 보지 않습니다.
현황조사에는 201호부터 503호까지 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 본건 주소인 402호에 직접 대응하는 등기 임차권자는 권예슬입니다. 다른 호실 전입자들은 각 기재 호실이 201호·202호·203호·204호·301호·302호·303호·304호· 401호·403호·404호·501호·502호·503호로 표시되어 본건 402호와 구분됩니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단 자료가 없다
감정가는 168,000,000원, 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 거래 비교자료에는 본건과 면적이 일치하는 실거래가가 확인되지 않고, 단지 통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 70%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 117,600,000원을 가정하면 집행비용 2,446,400원 후 하나은행에 115,153,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,084,846,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 등기 정리. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3, 1114-4로 기재돼 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재돼 있어 등기 미정리 가능성이 지적돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 임차권 재확인. 권예슬의 임대차계약일·점유개시·주민등록·확정일자와 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 실거래 확인. 현재 최저가 117,600,000원의 가격 메리트는 최근 동일·유사 면적 거래가 확인돼야 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.18. 민간임대주택등기의 행정상 효과와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 대지권 표시. 1114-3·1114-4와 토지대장 사이의 표시 차이에 관해 등기 정리 여부를 확인하세요.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 개별 호실 내부 이용상태를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 내부 상태와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 402호 권예슬의 주민등록·점유·임차권등기는 모두 그 뒤라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 한 번 유찰되어 최저가가 117,600,000원, 감정가의 70%가 됐지만 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 근거가 없습니다. 본건과 맞는 실거래 비교금액이 확인되지 않았기 때문입니다. 결론은 권리는 소멸형으로 정리되지만, 응찰가는 최근 실거래를 추가 확인한 뒤 정하는 물건입니다.
