수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 소재 5층 철근콘크리트 건물의 4층 402호로, 감정평가상 용도는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 말소기준은 2017.08.08. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류, 권예슬의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최신 실거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반이니 싸다”는 식의 판단은 근거가 부족합니다. 이 사건은 권리 인수보다 현재 8,232만원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인하는 작업이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 대 · 제2종일반주거지역 · 토지면적 394.8㎡ · 공시지가 1,679,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.08.08. 하나은행 근저당입니다. 그 뒤에 등재된 경매개시결정, 수원시 압류, 2025.05.14. 권예슬 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 특히 권예슬의 임대차계약일은 2022.07.23., 확정일자는 2022.07.25., 점유개시는 2022.08.06., 주민등록일은 2022.08.19.로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 기재 16명, 말소기준보다 모두 후순위
| 임차인 | 호실 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안희 | 201호 | 2023.11.20 | 미상 | 2024.11.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정원 | 202호 | 2024.02.15 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강유진 | 203호 | 2024.04.05 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전아란 | 204호 | 2021.06.23 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김인철 | 301호 | 2023.05.31 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박우석 | 302호 | 2023.10.17 | 미상 | 2024.11.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신동엽 | 303호 | 2023.12.12 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정진수 | 304호 | 2024.06.24 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정현철 | 304호 | 2024.04.03 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수연 | 401호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고유림 | 403호 | 2023.04.19 | 미상 | 2024.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김형우 | 404호 | 2019.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김아라 | 501호 | 2019.07.22 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤건 | 502호 | 2023.05.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최민호 | 503호 | 2022.05.27 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권예슬 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.08.19 | 150,000,000원 | 2025.05.14 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
가장 금액이 큰 권예슬의 보증금은 150,000,000원이지만, 주민등록일 2022.08.19.가 말소기준일 2017.08.08.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 1.5억원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다른 기재 임차인들도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 검증 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49.0%입니다. 다음 유찰 시나리오는 57,624,000원(감정가 34.3%), 그 다음은 40,336,800원(24.01%)으로 계산돼 있습니다.
| 단지명 | 아테네 |
|---|---|
| 세대수 | 15세대 |
| 준공 | 2017.07.10 |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 경매 매각률 | 0.0% |
| 평균 할인율 | 0.0% |
참고로 가격 통계에 제시된 면적은 31.33㎡이지만 대상과 면적 일치가 확인되지 않아 직접적인 실거래 비교 근거로 사용하지 않았습니다. 가격 판단은 동일 물건 또는 면적·층·상태가 충분히 가까운 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 80,438,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당 채권의 미배당액은 1,119,561,760원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 있는 주거지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.07.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 등기·토지대장 대조. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3·1114-4로 등재돼 있으나 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지만 등재돼 있어, 등기 정리 상태를 경매업무에서 참고해야 한다고 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 402호와 비교 가능한 최신 다세대 거래를 확인해야 합니다.
- 권예슬 임차권 원본 대조. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2022.07.25., 주민등록 2022.08.19.의 임차권등기가 대상 전유부분 전부에 설정돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부를 함께 확인해야 합니다.
- 다수 점유관계 확인. 현황조사에는 여러 호실 점유자가 기재돼 있습니다. 대상 402호의 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18. 민간임대주택등기의 처리 상태와 매각물건명세서의 ‘인수권리 없음’ 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 표시 확인. 등기와 토지대장 사이 필지 표시에 차이가 있다는 감정평가 의견이 있으므로 대지권과 등기 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당요구 종기 이후 서류와 교부청구를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2017.08.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입일은 모두 그 이후입니다. 권예슬의 150,000,000원 임차보증금도 대항력 없는 후순위로 정리돼 있으며, 현재 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격 평가는 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 82,320,000원까지 떨어졌지만, 최신 실거래가나 최근 낙찰가로 그 금액을 검증할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “49%까지 떨어졌다”가 아니라 “8,232만원이 실제 시장가격보다 낮은가”입니다. 권리 인수는 낮지만, 실거래 검증과 402호의 실제 점유관계·민간임대주택등기·토지 표시 정리 여부를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
