수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동에 있는 도시형생활주택·단지형다세대주택의 303호입니다. 소유자는 신문식이며, 하나은행이 설정한 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 신청채권자의 청구액은 934,357,802원입니다.
권리관계의 중심은 2017년 8월 8일 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 대상 호수의 전입자 역시 말소기준보다 뒤에 전입했으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다.
그러나 이 사건의 확인 과제는 등기상 권리만이 아닙니다. 대상 호수의 임대차 내용과 현재 점유상태, 공동담보의 실제 배당관계, 동일 면적의 최근 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 3층 303호 세류동 1114-3, 1114-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 단지 | 아테네 · 15세대 |
| 소유자 | 신문식 (2017.08.23. 소유권이전) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.08. 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2017.08.08. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-376호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 대상 303호를 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 동일 건물의 여러 호실에 거주하는 사람들이 함께 확인됩니다. 하지만 분석 대상은 303호이므로 다른 호실의 거주자를 모두 해당 물건의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
303호로 특정된 전입자는 신동엽입니다. 별도로 호수가 특정되지 않은 함아은의 주거 관련 기재가 있어 대상 호수와의 관련성을 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동엽 303호 · 주거 |
2023.12.12 | 확인 필요 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 | 확인 없음 |
| 함아은 주거 · 호수 미상 |
미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미확인 | 관련성 확인 |
303호에 특정된 전입자 1명과 호수가 특정되지 않은 점유 관련 기재를 구분했습니다. 다른 호실의 전입자는 대상 303호의 임차인 수나 보증금에 합산하지 않았습니다.
결국 현재 확인된 303호 전입관계에서는 선순위 대항력 임차인이 특정되지 않으며, 명세서상 인수권리 역시 없습니다. 다만 예상 인수액 0원과 점유·명도 위험 없음은 같은 의미가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인은 미검증
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 98,490,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다.
그러나 감정가와 현재 거래 가능한 가격은 구분해야 합니다. 확인된 단지 정보에는 비교 대상 면적 37.48㎡가 기재되어 있으나, 해당 면적은 이번 경매 대상 호수와 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 303호의 정확한 전용면적이나 시세 비교 표본으로 사용하지 않았습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 98,490,000원 | 49% | 현재 입찰 기준 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 34% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 24% | 추가 유찰 가정 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오입니다. 추가 유찰 시의 금액은 실제 매각결과나 확정된 향후 매각조건을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하므로 추정 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,200,000,000원 | 96,317,180원 |
| 근저당 미배당 | — | 1,103,682,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 하나은행 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션으로, 공동담보에 관한 실제 채권 배분, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 1,103,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 1,132,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 46,991,418원 | 1,153,008,582원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2017.07.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기, 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 해당합니다. 토지 관련 정보에는 토지거래계약 허가구역 포함 표시도 있어 입찰 전 현행 지정 여부 확인이 필요합니다.
- 토지 관련 유의점. 등기사항전부증명서에는 대지가 세류동 1114-3 및 1114-4로 기재되어 있으나, 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3만 기재되어 있습니다. 감정평가에서는 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단하고 있어 대지권 관련 원본 대조가 필요합니다.
- 실내 상태. 감정 당시 거주인의 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 15세대 규모의 도시형생활주택·다세대입니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 매도 가능가격이나 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 303호 점유자 특정. 신동엽의 현재 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 호수 미상 점유 확인. 함아은이 대상 303호와 관련 있는지 확인하고, 관련성이 있다면 전입·점유 개시일과 임대차관계를 추가 조사해야 합니다.
- 공동담보 검토. 하나은행 근저당의 공동담보목록 제2017-376호와 실제 채권·배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 수원시 압류 확인. 압류 관련 세금과 교부청구 내역을 살펴보고 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 대지권 정합성. 등기부의 1114-3·1114-4와 토지 관련 공부의 1114-3 표기가 다른 사유 및 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 검증. 실제 매각대상 전용면적을 원본에서 확인하고 해당 면적의 최근 실거래 및 매물가격과 입찰 예정금액을 비교해야 합니다.
- 건물·실내 점검. 폐문부재로 확인되지 않았던 실내 상태와 누수·설비·수선 필요성을 조사해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 점유자 인도 절차에 필요한 비용을 따로 검토해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 취득조건
수원 세류동 303호는 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 98,490,000원까지 내려왔습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이며 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다. 대상 호수로 확인되는 신동엽의 전입일 역시 말소기준보다 늦습니다.
다만 호수가 특정되지 않은 점유 관련 기재가 있고, 실제 임대차 보증금과 확정일자, 303호의 실내 상태 및 동일 면적 실거래가격에 대한 확인이 필요합니다. 공동담보 근저당과 대지 표시의 불일치도 입찰 전 점검 사항입니다.
권리상 예상 인수는 0원이나 점유 확인은 남아 있으며, 시세 대비 가격 메리트는 아직 확정할 수 없습니다. 실제 입찰 판단은 명세서와 점유관계를 재확인하고, 대상 호수의 최근 시세와 실질취득금액을 대조한 뒤 내려야 합니다.
