140,700,000원
수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택-단지형다세대주택의 3층 303호입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.08.08. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2024.10.16. 임의경매개시결정과 2025.02.07. 수원시 압류가 기입됐으며, 이들은 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 현재 최저가를 기준으로 낙찰자가 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
권리분석의 핵심은 임차·점유 부분입니다. 303호로 특정된 신동엽은 2023.12.12. 전입해 2017.08.08. 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 기재된 함아은은 주거 점유로 표시돼 있으나 호수와 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람에 대해서는 대항력 없음으로 단정하지 않고 ‘대항력 미상’으로 남겨 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 3층303호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.08.08. 하나은행
2017.08.04. 최미옥·최지영·백점수가 각 3분의 1 지분으로 소유권보존을 했고, 2017.08.08. 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2017.08.23. 신문식에게 공유자 전원 지분이 이전됐고, 2024.10.16. 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.02.07. 수원시 압류가 이어졌습니다. 경매개시결정과 압류는 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 303호는 후순위, 호수 미상 1명은 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동엽 | 303호 · 주거 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함아은 | 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
신동엽은 303호로 특정돼 있고 전입일도 2023.12.12.로 확인됩니다. 말소기준일 2017.08.08.보다 늦기 때문에 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
함아은은 매각물건명세서에 주거 점유자로 기재돼 있으나 호수와 전입일이 확인되지 않습니다. 전입일이 없으므로 말소기준일과 선후를 비교할 수 없고, 따라서 정확한 판정은 대항력 미상입니다. 보증금도 확인이 필요한 상태입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 140,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 98,490,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 68,943,000원 | 0원 |
다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 거래가격과 연결된 수치가 없어, 현재 140,700,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않습니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인과 권리 위험을 분리해 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 137,930,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권액 1,200,000,000원 중 137,930,200원이 배당되고, 미배당액은 1,062,069,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 ‘남수원초등학교’ 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 있는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로 사용승인일은 2017.07.10입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 394.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3, 1114-4로 등재된 반면 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재돼 있어 등기 미정리 가능성이 언급됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 신동엽. 전입일 2023.12.12.로 말소기준 2017.08.08. 이후입니다. 대항력 없음 판단과 원본 기재를 다시 대조하세요.
- 함아은 확인. 호수와 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 실제 303호 관련 점유자인지부터 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 신동엽과 함아은의 보증금·확정일자 관련 확인이 필요합니다.
- 명시 인수. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 대지 표시. 등기와 토지대장·대지권등록부 사이의 필지 표시 차이를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유 확인은 끝내야 한다”
이 사건은 하나은행의 2017.08.08. 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 수원시 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 303호 신동엽의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 확인된 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 곧바로 ‘완전한 권리 안전형’으로 결론내리기에는 함아은의 호수·전입일 미상이라는 확인사항이 남습니다. 현재 최저가는 140,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 가격 또한 감정가 대비 할인만 확인될 뿐 시세 대비 메리트는 별도로 입증되지 않았습니다. 따라서 결론은 명시 인수 0원은 긍정적이지만, 호수 미상 점유자의 신분·전입 기준을 확인한 뒤 가격을 판단하는 물건입니다.
