수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 소재 5층 501호 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택-단지형다세대주택이며 2017.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다. 등기상 현재 소유자는 신문식이고, 말소기준권리는 2017.08.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2017-376호가 기재돼 있습니다.
그 이후 2024.10.16 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.02.07 수원시 압류, 2025.04.17 김아라의 주택임차권등기가 확인됩니다. 김아라의 주민등록일은 2019.07.22, 점유개시는 2019.07.20로 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 168,000,000원이 등기돼 있어도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조로 계산되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 5층501호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 토지 | 394.8㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,679,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리
말소기준은 2017.08.08 하나은행 근저당권입니다. 이후 발생한 임의경매개시결정과 수원시 압류, 김아라의 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수와 명도는 구분
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 확인됩니다. 제공된 판정에서는 모두 전입일이 2017.08.08 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되는 사람은 김아라로, 임차권등기상 보증금은 168,000,000원입니다. 김아라를 포함해 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 인원은 실제 확인된 점유·임차 관계입니다.
| 성명 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희 | 201호 | 2023-11-20 | 미상 | 2024-11-13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정원 | 202호 | 2024-02-15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유진 | 203호 | 2024-04-05 | 미상 | 2024-11-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전아란 | 204호 | 2021-06-23 | 미상 | 2024-11-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인철 | 301호 | 2023-05-31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우석 | 302호 | 2023-10-17 | 미상 | 2024-11-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동엽 | 303호 | 2023-12-12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진수 | 304호 | 2024-06-24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현철 | 304호 | 2024-04-03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 401호 | 2023-12-18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권예슬 | 402호 | 2022-08-19 | 미상 | 2024-11-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고유림 | 403호 | 2023-04-19 | 미상 | 2024-12-12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형우 | 404호 | 2019-07-29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤건 | 502호 | 2023-05-02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민호 | 503호 | 2022-05-27 | 미상 | 2024-11-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아라 | 건물의 전유부분 전부 | 2019-07-22 | 168,000,000원 | 2025-04-17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 171,059,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 174,300,000원 가정 시 집행비용 3,240,200원을 제외한 171,059,800원이 하나은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,028,940,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 30% 할인만으로는 부족
현재 최저가는 감정가 249,000,000원의 70%인 174,300,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 122,009,999원, 3회 유찰 시는 85,406,999원입니다. 하지만 아테네의 실거래 자료에는 현재 물건과 비교 가능한 거래가격이 제시돼 있지 않고, 대상면적 45.03㎡도 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 174,300,000원 | 171,059,800원 | 1,028,940,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 1,080,498,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 1,116,530,327원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 섞인 주거지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역 등에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 394.8㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유 확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 자세한 이용상태를 확인하지 못했습니다. 김아라 임차권등기와 현재 점유 상태를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 임차권등기 원본 확인. 김아라 보증금 168,000,000원, 주민등록일 2019.07.22, 점유개시 2019.07.20, 확정일자 2019.06.26 및 증액분 2021.07.13을 확인하세요.
- 명세서 재확인. 현재 자료에서는 인수권리·법정지상권 모두 해당사항 없음입니다. 매각기일 직전 최신 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 현재 실거래 자료는 대상면적과 매칭되지 않습니다. 174,300,000원의 가격 메리트는 주변 다세대·동일 건물·유사면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지표시 확인. 등기사항전부증명서에는 대지가 세류동 1114-3, 1114-4로 기재돼 있으나, 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지만 등재된 것으로 조사돼 등기 미정리 가능성이 언급돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 2024.07.18 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 여부를 최신 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 501호에 보증금 168,000,000원의 김아라 임차권등기가 있지만 전입·점유 역시 말소기준 이후이며, 매각물건명세서와 배당계산 모두 매수인 인수 0원으로 정리돼 있습니다.
반면 입찰 판단에서 남는 문제는 점유와 가격입니다. 현황조사에는 다수 점유자가 있고 감정평가 당시 501호 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 또 감정가 249,000,000원에서 1회 유찰돼 174,300,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 명도와 시세 검증을 끝내야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
