122,010,000원
수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동에 있는 5층 건물의 5층 501호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 신문식이고, 말소기준권리는 2017.08.08 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 이후 임의경매개시결정·수원시 압류와 김아라의 임차권등기가 이어집니다.
가장 눈에 띄는 것은 김아라의 168,000,000원 임차보증금입니다. 금액만 보면 현재 최저매각가 122,010,000원보다 크지만, 이 사건에서는 보증금 액수보다 말소기준권리와 전입일의 선후관계가 중요합니다. 김아라의 주민등록일은 2019.07.22로 말소기준인 2017.08.08보다 뒤이고, 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 5층501호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 대상 면적 | 45.03㎡ |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.08.08 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.16 임의경매개시결정, 2025.02.07 수원시 압류, 2025.04.17 김아라 임차권등기가 있고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 본건 501호 임차관계
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아라 | 건물의 전유부분 전부 | 168,000,000원 | 2019.07.22 | 2019.06.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김아라는 2019.06.26 임대차계약을 체결하고 2019.07.22 주민등록을 마쳤으며, 2021.07.07 보증금 8,000,000원이 증액되어 총 보증금은 168,000,000원입니다. 증액분 확정일자는 2021.07.13입니다. 이후 2025.04.16 수원지방법원의 임차권등기명령을 거쳐 2025.04.17 임차권등기가 이루어졌습니다.
현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유자들도 확인되지만, 본 리포트 대상은 5층 501호이므로 본건 전유부분과 직접 연결된 김아라 임차권을 중심으로 판단합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 122,010,000원으로 감정가 249,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌습니다. 그러나 아테네의 대상 면적은 45.03㎡로 표시되어 있고, 가격을 직접 비교할 최근 실거래 결과는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
단지 정보상 아테네는 15세대, 사용승인일은 2017.07.10이며 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 이 차이는 현재 가격 자체의 적정성을 증명하는 수치는 아니므로, 입찰 전에는 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 119,501,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원에 대해 119,501,860원이 배당되고 미배당액은 1,080,498,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건으로 사용승인일은 2017.07.10이며, 급·배수설비·위생설비·소화전설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 1,679,000원/㎡, 토지면적은 394.8㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김아라 임차권. 보증금 168,000,000원의 큰 금액만 보지 말고 말소기준 2017.08.08과 전입일 2019.07.22의 선후관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수 여부. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고 매각물건명세서의 명시 인수권리도 해당사항 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라도 최근 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고 동일·유사 면적 거래사례를 확인해야 합니다.
- 대지권. 등기와 토지대장 대지권등록부 사이의 필지 표시 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 현장상태. 감정 당시 거주인의 폐문부재로 세부 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 전 변경사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개의 문제
이 사건의 핵심 권리문제는 의외로 단순합니다. 168,000,000원의 김아라 임차권이 존재하지만 전입일이 2017.08.08 말소기준권리보다 뒤이고, 임차권등기 역시 후순위라 제공된 판정상 대항력과 매수인 인수가 없습니다. 현재 배당 시나리오도 인수액을 0원으로 계산합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가는 122,010,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리에서는 인수위험이 확인되지 않지만, 가격에서는 실거래 검증이 남아 있는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
