수원지방법원 2024타경11411. 세류동 ‘아테네’ 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2017.08.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-376호가 붙어 있습니다. 이후 소유권은 2017.08.23 신문식에게 이전됐고, 경매개시결정·수원시 압류·김윤건의 주택임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
현재 회차 최저가는 98,000,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에서 ‘49%까지 내려왔다’는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 상태이므로, 가격 매력은 감정가 할인율만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2017.08.08 주식회사하나은행 근저당권입니다. 김윤건의 임대차계약일·확정일자는 2023.03.30, 점유개시는 2023.04.29, 주민등록일자는 2023.05.02로 모두 기준근저당보다 늦습니다. 2025.03.14 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로, 등기부상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1.3억이지만 승계는 0원
본건 502호와 직접 연결되는 임차권자는 김윤건입니다. 보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가 98,000,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위로 매각 시 소멸하므로 보증금 130,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤건 | 건물의 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 2023.05.02 / 2023.03.30 | 2025.03.14 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임대차계약일 2023.03.30 · 점유개시 2023.04.29 · 주민등록 2023.05.02 · 확정일자 2023.03.30 · 임차권등기 2025.03.14. 선순위 근저당이 현재 회차 매각대금을 모두 소진하는 구조여서 후순위 권리자의 배당 여력도 제한적입니다.
③ 가격 — 감정가 할인율과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 68,600,000원, 4회 유찰 시 48,020,000원입니다. 그러나 이 숫자는 감정가를 기준으로 한 회차별 최저가일 뿐, 실제 시장거래가 대비 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 95,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 선순위 근저당 미배당액은 1,104,164,000원입니다. 신청채권자의 청구액 934,357,802원도 현재 회차 예상배당 95,836,000원으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 민간임대주택등기·물건 특성
갑구에는 2024.07.18 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도의 매수인 인수권리가 없는 것으로 명시돼 있으므로, 본 분석에서 금전 인수액은 0원으로 봅니다.
- 위치. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층, 사용승인일 2017.07.10. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 1,679,000원/㎡, 토지면적 394.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 선순위 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 1,104,164,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 1,133,034,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 1,153,244,360원 | 0원 |
중요한 점은 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 하나은행의 미배당이 커지는 것은 채권자 측의 미회수 문제이지 낙찰자에게 그 차액이 이전되는 구조가 아닙니다. 따라서 현 회차의 실질취득액은 인수액을 더한 130,000,000원이 아니라 최저매각가 98,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 임차권 원문 대조. 김윤건의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수권리 없음 표시를 최종 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율과 실제 시세 할인율을 혼동하지 말고, 세류동 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 대지권 표시. 등기부의 1114-3·1114-4와 대지권등록부의 1114-3 표기 차이를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매수인 금전 인수는 없는 것으로 제시돼 있지만, 관련 등기와 행정상 처리 상태는 원본 기준으로 점검하세요.
- 점유·명도. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 배당 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 최종 명세와 채권신고를 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 가격·현장 검증이 남는다
이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 502호 김윤건의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 후순위입니다. 보증금은 130,000,000원이지만 대항력 있는 임차인의 보증금 승계형이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 98,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가 없는 만큼 이 사건의 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 실제 시세·임대수익, 점유 상태, 대지권 표시를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
