수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 ‘아테네’ 5층 502호 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용되고 있으며, 사용승인일은 2017.07.10, 총 15세대입니다. 현재 최저매각가는 140,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 70%입니다.

권리의 출발점은 2017.08.08 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 2025.03.14 접수된 김윤건의 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸

말소기준인 하나은행 근저당권보다 뒤에 경매개시결정·수원시 압류·김윤건 임차권등기가 위치합니다. 등기부상 김윤건의 임대차계약일은 2023.03.30, 점유개시는 2023.04.29, 주민등록일은 2023.05.02, 확정일자는 2023.03.30으로 모두 말소기준일인 2017.08.08보다 늦습니다. 자료상 김윤건의 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 502호 임차권등기를 별도로 보라

현황조사와 문건접수에는 여러 호실의 임차 관련 인물이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인물은 없으며, 아래 표는 조사된 인물들을 그대로 구분한 것입니다. 이 가운데 대상 502호와 직접 연결되는 등기부상 임차권자는 김윤건이고 보증금은 130,000,000원입니다.

김윤건: 임대차계약일 2023.03.30 · 점유개시 2023.04.29 · 주민등록 2023.05.02 · 확정일자 2023.03.30 · 임차보증금 130,000,000원 · 임차권등기 접수 2025.03.14. 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있으며 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다

현재 최저가는 감정가 200,000,000원의 70%인 140,000,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 98,000,000원(감정가 49%), 그 다음은 68,600,000원(감정가 34.3%)입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다.

이 사건에는 현재 가격을 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 대조할 금액 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 140,000,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 특히 15세대 규모의 다세대주택이라는 점을 감안하면, 입찰가 결정 전 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인하는 과정이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 140,000,000원 중 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 하나은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,062,760,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 934,357,802원이며 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다.

배당표는 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 제시된 유찰 시나리오 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 394.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술)·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 15세대의 다세대주택으로, 최근 실거래 금액을 직접 비교하지 못한 상태에서는 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 반드시 확인할 특이사항

이 차이는 곧바로 매수인 인수금액을 뜻하는 것은 아니지만, 집합건물에서 대지권 표시는 소유권 이전과 담보가치 판단의 기초이므로 입찰 전에 등기부·집합건축물대장·대지권등록부를 서로 대조해 정리 상태를 확인하는 편이 안전합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격부터 재검증. 최저가 140,000,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 최근 실거래 확인 전에는 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
• 502호 김윤건 임차권등기 원문 확인. 보증금 130,000,000원, 계약일·확정일 2023.03.30, 점유개시 2023.04.29, 전입 2023.05.02의 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
• 명세서 인수권리 확인. 현재 명세서에는 인수권리·법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 최종 매각물건명세서가 동일한지 매각 전 재확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
• 점유관계 확인. 현황조사에는 201호부터 503호까지 여러 호실의 점유자가 확인됩니다. 대상 502호의 실제 현황과 인도 가능 상태를 현장에서 별도 확인하세요.
• 대지권 표시 확인. 등기부의 1114-3·1114-4 표시와 대지권등록부의 1114-3 표시 차이를 확인하세요.
• 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 메리트”는 아직 미확인

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2017.08.08 하나은행 근저당이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 현재 최저가에서 권리상 실질취득은 140,000,000원으로 볼 수 있습니다.

하지만 여기서 바로 ‘좋은 물건’이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 502호에는 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 존재하고, 건물에는 여러 점유자가 조사됐으며, 민간임대주택등기와 대지 표시 정리사항도 있습니다. 무엇보다 현재 최저가를 최근 실거래와 비교할 수 있는 가격 근거가 없어 감정가 대비 30% 할인 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원이나, 시세 검증과 서류 대조를 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 다세대 경매입니다.