511,700,000원
수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비113호 근린시설입니다. 감정가는 731,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 511,700,000원입니다. 등기상 소유자는 광주상설시장정비사업조합이고, 근저당권은 없습니다. 권리 흐름의 기준은 2025.03.12. 접수된 한국전력공사의 312,783,400원 가압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 서울보증보험 주식회사의 127,460,210원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 ‘임대차가 전혀 없다’는 뜻으로 확대해서 볼 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 근린시설이고 현황 공실로 기재된 물건인 만큼 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 접근이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정요항표상 대상 호실 현황 공실 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 511,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 사용승인 | 2021.08.27 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준권리
말소기준권리는 2025.03.12. 한국전력공사 가압류입니다. 근저당권은 없으며, 이 가압류 이후 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.05.16. 서울보증보험 주식회사의 가압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 90.9%지만 비교표본이 정확히 맞지 않는다
경기광주역금호리첸시아의 최근 실거래 참고표본은 12건이고, 최근 12개월 평균은 563,000,000원입니다. 현재 최저가 511,700,000원은 이 평균의 90.9%입니다. 최신 거래는 2026.08월 620,000,000원, 표본 최저는 498,000,000원, 최고는 650,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 평균 | 45.4㎡ 기준 불일치 | 12건 | 563,000,000원 |
중요한 제한이 있습니다. 비교 기준 면적은 45.4㎡인데 위 거래들은 60.49㎡, 62.47㎡, 74.99㎡, 77.32㎡이고 면적 일치 판정이 아닙니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 90.9%라는 사실은 참고할 수 있지만, 이를 근거로 이 비113호가 정확히 9.1% 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 511,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,517,000원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 312,783,400원 | 312,783,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 191,399,600원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 10,930,809,840원, 예상 채권자 배당액은 504,183,000원, 미배당액은 10,426,626,840원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 집행비용은 7,517,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 511,700,000원 | 191,399,600원 | 10,426,626,840원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 358,190,000원 | 39,591,940원 | 10,578,434,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 250,732,999원 | 0원 | 10,684,387,103원 |
낙찰가가 내려가면 채권자들의 미배당액은 더 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 유찰 판단은 인수금액 증가 문제가 아니라 근린시설 자체의 적정가격과 환금성을 어디까지 보수적으로 볼 것인지의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중학교 남동측 인근이며, 주위에는 단독 및 다세대주택·주상복합·근린생활시설·시장이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 상가단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물이고 사용승인은 2021.08.27입니다. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·북동측·남동측으로 각각 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역으로 확인되며, 시장정비구역·제1종지구단위계획구역 등 다수의 토지이용 규제가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이고 감정요항표상 현황 공실로 기재되어 있으며, 직접 면적이 일치하는 실거래 비교표본도 없어 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 실제 영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 비교사례 면적 확인. 최근 거래표본은 60.49㎡·62.47㎡·74.99㎡·77.32㎡이고 비교 기준 면적 45.4㎡와 일치하지 않습니다.
- 가격 판단. 최저가 511,700,000원이 최근 평균 563,000,000원의 90.9%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 않습니다.
- 공실 리스크. 감정요항표상 현황 공실이라는 점을 반영해 임대수익과 공실기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 후속 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 358,190,000원, 3회 유찰 시 250,732,999원으로 내려가지만 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 실제 점유·임대관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2025.03.12. 한국전력공사 가압류가 말소기준이고 그 뒤의 강제경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 더 보수적이어야 합니다. 현재 최저가 511,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 563,000,000원의 90.9%이고 최신 거래 620,000,000원보다도 낮지만, 비교 기준 면적과 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 대상은 근린시설이고 현황 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 검증이 남은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 할인율 숫자보다 해당 1층 비113호 자체의 실제 임대수요와 거래가격을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
