수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디211-1호 근린시설입니다. 감정가는 192,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 134,400,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 광주상설시장정비사업조합이며, 확인된 근저당권은 없습니다. 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 4월 30일 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 대상 물건의 기준 면적은 26.8㎡인데 제공된 최근 거래 12건은 모두 60.49~77.32㎡로 면적이 맞지 않습니다. 더구나 본건은 근린시설·현황 공실이고, 제시된 단지 실거래는 본건과 직접 대체 가능한 동일 면적 상가 거래로 확인되지 않습니다. 따라서 134,400,000원이 563,000,000원의 23.9%라는 계산은 숫자상 비율일 뿐, 가격 메리트의 직접 근거로 쓰면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원

확인된 임차인 없음. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유관계까지 없다고 단정할 수는 없지만, 현재 제시된 권리·배당자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수금액은 0원입니다. 2025년 5월 16일 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 시세 비교 — 23.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

제시된 경기광주역금호리첸시아 실거래는 최근 12개월 12건, 평균 563,000,000원이고 최신 거래는 2026년 8월 620,000,000원입니다. 그러나 대상면적은 26.8㎡인데 아래 거래는 모두 60.49~77.32㎡이며, 데이터상으로도 면적 매칭이 되지 않습니다.

수치만 계산하면 현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균 563,000,000원의 23.9%입니다. 하지만 이 비율을 본건의 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 비교 표본과 본건의 면적이 불일치하고, 본건 용도는 근린시설이기 때문입니다. 직접 비교 가능한 동일 용도·유사 면적 상가 거래 없이 가격을 싸다고 판정하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

현재 최저가 134,400,000원 가정 시 채권 총액 10,618,026,440원 중 131,718,400원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 10,486,308,040원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 현재 계산 구조에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 2회 유찰 시 94,080,000원, 3회 유찰 시 65,855,999원에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리승계 관점의 결과이며, 상가의 실제 적정가격·공실기간·임대수익 가능성을 대신 판단해 주지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주중학교 남동측 인근. 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 상가단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 현황. 감정평가상 근린생활시설 계열 일부 호실은 현황 공실로 조사됐으며 본건도 공실 상태가 핵심 환금성 변수입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2021.08.27. 위생·급배수, 전기, 화재탐지, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 서측·북동측·남동측 도로에 접하며 소로1류·소로2류·소로3류에도 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 시장정비구역 등 다수 용도지역·지구가 중첩됩니다.
• 공시지가. 3,207,000원/㎡. 토지면적은 12,518.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 시세를 별도로 확인. 26.8㎡ 근린시설과 직접 비교할 수 있는 동일 건물·동일 층·유사 면적 상가 거래 및 임대사례를 확인해야 합니다.
• 공실 원인을 확인. 단순 공실인지, 동선·가시성·상권·관리비·업종제한 등의 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 점유관계 재확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장을 서로 대조하세요.
• 관리비 확인. 상가 공용관리비와 장기 체납 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
• 용도·업종 규제 확인. 일반상업지역과 주거지역, 특정용도제한지구, 시장정비구역 등 복수 규제가 중첩되어 있으므로 실제 사용 예정 업종이 가능한지 확인해야 합니다.
• 배당 부족액과 인수액을 혼동하지 말 것. 채권자 미배당은 10,486,308,040원이지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”

이 사건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 2025년 4월 30일 강제경매개시결정을 기준으로 이후 서울보증보험 가압류도 매각으로 소멸해 등기상 권리분석 난도는 높지 않습니다.

하지만 투자 판단에서는 여기서 멈추면 안 됩니다. 본건은 26.8㎡ 근린시설·현황 공실인데, 제시된 최근 실거래 12건은 60.49~77.32㎡로 면적이 맞지 않습니다. 최저가가 감정가의 70%이고, 해당 실거래 평균의 23.9%에 불과하다는 숫자만 보고 저평가 물건으로 단정할 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 깔끔하지만, 상가의 실제 적정가와 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 권리는 합격권, 가격과 공실 리스크는 보수적으로.