수원지방법원 2025타경52100. 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 비202-1호 근린시설입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2025년 3월 한국전력공사 가압류가 가장 먼저 등장합니다. 이 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정과 서울보증보험 가압류가 이어지는 구조입니다. 배당계산상 현재 최저가 366,100,000원에서 채권 미배당액은 10,570,635,240원에 이르지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 계산상 인수액은 0원입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만, 투자판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 첫째, 감정요항상 임대관계가 미상이어서 실제 점유·임대차 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 둘째, 시세 자료로 제공된 ‘경기광주역금호리첸시아’ 최근 거래는 60.49~62.47㎡ 규모이고 12건 평균이 505,833,333원이지만, 본건은 근린시설이므로 이 거래자료를 같은 용도의 직접 비교사례로 단정할 수 없습니다. 따라서 70% 유찰가격 자체는 매력적으로 보이더라도 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 비202-1호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 366,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 말소기준 | 2025.03.12 한국전력공사 가압류 312,783,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2021.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
등기 순위는 단순합니다. 2025.03.12 한국전력공사의 가압류 312,783,400원이 말소기준이고, 2025.04.30 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.05.16 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원이 그 뒤를 잇습니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 가격 비교 — 72.4%라는 숫자의 함정
제공된 ‘경기광주역금호리첸시아’ 최근 12개월 거래는 총 12건이고 평균 505,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 535,000,000원입니다. 현재 최저가 366,100,000원은 이 최근 평균의 72.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 62.47㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 60.49㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 60.49㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 60.49㎡ | 10 | 474,000,000원 |
| 2026.03 | 62.47㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 62.47㎡ | 7 | 535,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 505,833,333원 |
수치만 보면 감정가 523,000,000원은 최근 12개월 평균 505,833,333원과 비슷하고, 현재 최저가 366,100,000원은 크게 낮습니다. 하지만 본건의 용도는 근린시설이고, 위 실거래 표본이 본건과 동일한 상가 용도라는 근거는 제공되지 않았습니다. 따라서 72.4%를 그대로 ‘시세 대비 할인율’로 해석해 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,925,400원 |
| 1. 가압류 · 한국전력공사 | 312,783,400원 | 312,783,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 47,391,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 10,930,809,840원 중 채권자 예상배당은 360,174,600원이며, 미배당액은 10,570,635,240원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 366,100,000원 | 360,174,600원 | 10,570,635,240원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 256,269,999원 | 251,882,219원 | 10,678,927,621원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 179,388,999원 | 176,077,553원 | 10,754,732,287원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 신청채권자 영화건설 주식회사의 예상배당도 0원이 되고, 3회 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 배당받지 못하는 채권은 커지지만 현재 제공된 권리 구조에서는 그 부족분이 매수인의 실질취득가에 더해지는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중학교 남동측 인근에 위치하며 주변에는 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 상가단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 2021.08.27 사용승인된 철근콘크리트 구조이며 위생 급배수, 전기, 화재탐지, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지이며 공시지가 3,207,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 도로. 소재 토지는 서측·북동측·남동측 도로에 접하고, 소로1류·소로2류·소로3류에도 접합니다.
- 규제. 시장정비구역, 제1종지구단위계획구역, 특정용도제한지구, 자연보전권역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용계획상 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고자료가 없더라도 감정요항상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 검증. 제공 실거래 평균 505,833,333원과 최신 거래 535,000,000원은 본건 근린시설의 직접 비교사례라고 단정할 수 없습니다. 72.4%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 권리와 채권 부족액 구분. 10,570,635,240원의 미배당이 존재하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘미배당이 크다 = 매수인이 떠안는다’로 해석하면 안 됩니다.
- 용도·환금성 확인. 본건은 주거용이 아닌 근린시설입니다. 아파트 거래량이나 세대수 자료를 동일한 환금성 기준으로 그대로 적용하지 않는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 가압류 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가 523,000,000원에서 1회 유찰되어 366,100,000원까지 내려와 있습니다.
하지만 여기서 바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 제공된 최근 12개월 평균 505,833,333원과 최신 거래 535,000,000원은 수치상 현재 최저가보다 높지만, 본건은 근린시설이고 이 거래자료가 동일 용도의 상가 실거래라는 확인이 없습니다. 여기에 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 양호하지만, 실제 점유와 근린시설 자체의 가격·환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다. 70% 유찰이라는 숫자만으로 높은 매력도를 부여하기에는 확인할 항목이 남아 있습니다.
