수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비118호 근린시설입니다. 소유권은 광주상설시장정비사업조합 명의로 보존돼 있고, 등기상 근저당은 없습니다. 2025.04.30 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 계산됐으며, 뒤이어 2025.05.16 설정된 서울보증보험 주식회사의 127,460,210원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계가 비교적 단순하다고 해서 가격 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 217,000,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 제공된 실거래 표본은 전용 60.49~77.32㎡ 주거 거래이고 대상 면적은 24.0㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 표면상 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비118호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상 면적 24.0㎡ |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2021.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
등기상 근저당은 0건이고, 2025.04.30 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있습니다. 이후 2025.05.16 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원도 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 주거 실거래를 상가 시세로 보면 안 된다
경기광주역금호리첸시아의 최근 12건 거래 평균은 563,000,000원이고 최신 거래는 2026.08월 620,000,000원입니다. 그러나 이 표본의 면적은 60.49~77.32㎡이고, 대상 면적은 24.0㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 38.5%라는 단순 비율은 이 근린시설의 가격 메리트 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 563,000,000원 |
참고 거래의 최저는 498,000,000원, 최고는 650,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최저매각가 217,000,000원이 낮아 보이지만, 용도와 면적이 다르므로 직접 비교는 부적절합니다. 이 물건의 응찰가격은 동일 또는 유사한 근린시설의 임대수익·공실·상가 거래사례가 확인돼야 제대로 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 217,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 10,618,026,440원 중 213,162,000원이 배당되고, 미배당액은 10,404,864,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 10,404,864,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 10,469,053,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 10,513,985,060원 | 0원 |
회차가 내려가도 예상배당 기준 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 채권자의 미배당액이 커지는 구조일 뿐, 제시된 배당자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 소재 광주중학교 남동측 인근이며, 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인은 2021.08.27입니다. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호 중 판매시설·근린생활시설은 현황 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 판매시설·근린생활시설·문화및집회시설의 건부지로 이용 중이며 서측·북동측·남동측 도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 시장정비구역 등으로 기재돼 있으며 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 등기상 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 주거 실거래와 분리. 대상 면적 24.0㎡와 제공 거래표본 60.49~77.32㎡가 일치하지 않습니다. 563,000,000원 평균을 본건 근린시설 시세로 사용하지 마세요.
- 현재 가격의 의미. 최저가 217,000,000원은 감정가 310,000,000원의 70%입니다. 유찰 할인율과 실제 상가가치를 같은 개념으로 보지 않아야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 151,900,000원, 3회 유찰 시 106,330,000원입니다. 어느 회차에서도 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2025.04.30 강제경매개시결정과 2025.05.16 서울보증보험 가압류의 등기 내용을 입찰 전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 장점은 명확합니다. 등기상 근저당은 없고, 2025.04.30 강제경매개시결정이 말소기준이며 이후 가압류도 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 217,000,000원까지 내려왔지만, 대상은 근린시설이고 임대관계가 미상이며 제공된 주거 실거래는 면적이 맞지 않습니다. 따라서 “권리는 단순, 가격은 검증 필요”가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
