수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디123호의 근린시설입니다. 감정가는 526,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 368,200,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.30 접수된 영화건설 주식회사 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.05.16 접수된 서울보증보험 주식회사의 127,460,210원 가압류는 매각으로 소멸합니다.

권리구조만 보면 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 가격보다 먼저 비교 가능한 시세가 확보됐는지입니다. 최근 거래 평균은 563,000,000원이고 최저가는 그 65.4%이지만, 대상면적은 42.56㎡인 반면 거래자료는 60.49~77.32㎡이며 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 여기에 본건 용도가 근린시설이라는 점까지 감안하면, 이 거래들을 본건의 직접 시세로 사용하는 것은 곤란합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원

2024.10.15 박노성의 강제경매개시결정은 2025.12.29 기각을 원인으로 2026.01.21 등기에서 말소됐습니다. 현재 사건의 기준은 2025.04.30 접수된 영화건설 주식회사 강제경매개시결정이며, 이후 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 65.4%라는 숫자의 함정

경기광주역금호리첸시아의 최근 12개월 거래 12건 평균은 563,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 620,000,000원입니다. 현재 최저매각가 368,200,000원은 최근12개월 평균의 65.4%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 거래자료는 본건과 면적이 일치하지 않습니다.

거래가격 범위는 498,000,000원~650,000,000원이고 최근12개월 평균은 563,000,000원입니다. 그러나 대상면적 42.56㎡와 거래자료 면적 60.49~77.32㎡가 맞지 않으며, 본건의 용도도 근린시설입니다. 따라서 이 평균보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 저렴하다’고 표현해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,200,000원 가정)

현재 최저가 368,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액 10,618,026,440원 중 362,245,200원이 배당되고, 미배당액은 10,255,781,240원입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주중학교 남동측 인근이며 주위는 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 이용상태 자료상 판매시설 및 근린생활시설 일부 호실은 현황 공실입니다. 본건 사건상 용도는 근린시설입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인은 2021.08.27입니다. 위생·급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 소재 토지는 서측·북동측·남동측으로 도로에 접하며, 토지자료상 소로각지입니다.
• 규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 시장정비구역, 자연보전권역 등 다수의 용도·규제사항이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사업자등록, 임차보증금, 전입·확정일자 등 대항력 판단자료를 최종 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
• ‘65.4% 할인’ 오해 금지. 최저가는 최근12개월 평균의 65.4%이지만 면적 일치가 확인되지 않고 본건은 근린시설입니다. 직접 비교 가능한 상가 거래 없이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 공실 리스크. 감정자료상 현황 공실이므로 임대수요, 예상 임대료, 관리비, 공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 미충족. 현재 최저가 가정 시 신청채권자 청구액도 전액 배당되지 않습니다. 다만 예상배당 기준 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
• 규제 확인. 시장정비구역·지구단위계획구역·특정용도제한지구 등 관련 규제가 실제 영업·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 상가 거래자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”

이 사건은 등기권리만 보면 어렵지 않습니다. 2025.04.30 강제경매개시결정 이후의 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 본건은 근린시설이고 현황은 공실이며, 제공된 최근 거래는 대상면적 42.56㎡와 일치하지 않는 60.49~77.32㎡ 거래입니다. 따라서 최저가 368,200,000원이 최근12개월 평균 563,000,000원의 65.4%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리는 것은 금물입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 상가 자체의 임대수익과 직접 비교 가능한 거래가격을 확인하는 것입니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보류.