수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디135호의 근린시설입니다. 감정가는 318,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 222,600,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2025.03.12. 한국전력공사의 가압류 312,783,400원이 말소기준입니다. 이후 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정과 2025.05.16. 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
권리관계 자체보다 더 주의할 부분은 가격의 비교 기준입니다. 감정평가 자료상 대상 상가의 현황은 공실이고, 집합건축물 대장상 용도는 판매시설 또는 근린생활시설로 조사됐습니다. 반면 실거래 자료는 경기광주역금호리첸시아의 전용 60.49~77.32㎡ 거래로, 대상 면적 23.55㎡와 일치하지 않습니다. 실거래 평균 563,000,000원이나 최신 거래 620,000,000원을 그대로 상가 시세로 대입해 할인율을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디135호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 대상면적 23.55㎡ |
| 현황 | 집합건축물 대장상 판매시설 또는 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 222,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2021.08.27 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2025.03.12. 접수된 한국전력공사 가압류 312,783,400원입니다. 이후 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정과 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당권은 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 비교 — 39.5%를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
확보된 최근 거래 12건의 평균은 563,000,000원, 최저 498,000,000원, 최고 650,000,000원이며 최신 거래는 2026.08. 620,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 222,600,000원은 최근 거래 평균의 39.5%입니다. 그러나 대상 물건 면적은 23.55㎡이고 거래 표본은 60.49~77.32㎡로 면적 자체가 다르며, 대상은 근린시설·공실입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 563,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 222,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,916,400원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 312,783,400원 | 218,683,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 10,930,809,840원 중 218,683,600원이 배당되고 10,712,126,240원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 222,600,000원 | 218,683,600원 | 10,712,126,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 155,820,000원 | 152,838,520원 | 10,777,971,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 109,074,000원 | 106,746,964원 | 10,824,062,876원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금이 222,600,000원에서 155,820,000원, 109,074,000원으로 낮아지지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 낮아지는 최저가만 보고 투자 매력이 커진다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 근린시설이므로 공실 지속 가능성과 실제 임대수익, 유사 상가 거래가격이 가격판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주중학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물 대장상 판매시설 또는 근린생활시설로 조사됐으며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인은 2021.08.27입니다. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·북동측·남동측으로 각각 도로에 접하고, 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 시장정비구역 등의 규제가 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현황은 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자, 영업 흔적, 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 재검증. 확보된 실거래 12건은 대상 23.55㎡와 면적이 맞지 않습니다. 같은 상가동·유사 면적·1층 근린시설의 실제 거래 및 매물 호가를 별도로 비교해야 합니다.
- 임대수익 확인. 공실 상가이므로 보증금·월세·관리비·공실기간을 확인해 수익률 기준으로 응찰가 상한을 계산해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 10,712,126,240원은 채권자 측 부족액입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·제2종일반주거지역·특정용도제한지구·시장정비구역 등 토지이용계획이 복합적이므로 예정 업종의 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 한국전력공사 가압류가 말소기준이고 이후 권리도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설 투자에서 권리만 깨끗하다고 바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 현황은 공실이고 임대관계는 미상이며, 제공된 최근 실거래 자료도 대상 23.55㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 참고 거래 평균의 39.5%라는 수치에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 구조는 확인됐지만, 적정 낙찰가는 유사 상가의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 정해야 하는 물건입니다.
