수원지방법원 2025타경52100. 경기 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디104호의 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태에는 판매시설·근린생활시설 호실들이 현황 공실로 기재되어 있고, 본건이 위치한 상가단지는 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 등기상 말소기준은 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025.05.16. 서울보증보험 가압류가 붙어 있습니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 권리보다 가격 검증과 환금성입니다. 최저가는 감정가 401,000,000원의 70%인 280,700,000원까지 내려왔지만, 제공된 거래 자료의 대상면적은 32.84㎡인 반면 최근 거래 표본은 60.49㎡·62.47㎡·74.99㎡·77.32㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 자료상 최저가 대비 최근 평균 비율 49.9%를 그대로 이 상가의 할인율로 해석하거나 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 32.84㎡ · 현황 공실 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
신고 임차인 없음. 등기부상 선순위 근저당도 없고, 현 경매의 말소기준은 2025.04.30. 강제경매개시결정입니다. 이후 서울보증보험의 127,460,210원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.09.12. 정경일의 별도 강제경매개시결정은 2026.01.02. 등기부상 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교시세가 아니다
제공된 경기광주역금호리첸시아 거래자료에는 2026년 7~8월 거래 12건이 있습니다. 평균은 563,000,000원이고 최신 거래는 2026.08월 620,000,000원입니다. 그러나 대상물건 면적은 32.84㎡이고 거래 표본은 모두 이보다 큰 60.49㎡~77.32㎡이며, 자료 자체도 면적 일치 여부를 불일치로 표시하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 563,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,729,800원 |
| 1. 강제경매 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 275,970,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 280,700,000원 가정 시 집행비용 4,729,800원을 제외한 275,970,200원이 신청채권자에게 배당되며, 총 채권액 대비 미배당은 10,342,056,240원입니다. 서울보증보험과 소유자에게 돌아가는 예상금액은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 280,700,000원 | 275,970,200원 | 10,342,056,240원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 196,490,000원 | 192,939,140원 | 10,425,087,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,543,000원 | 134,817,398원 | 10,483,209,042원 |
현재뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리위험이 회차에 따라 커지는 구조는 아닙니다. 다만 상가 공실 물건은 주거용과 달리 유찰 자체가 가격 적정성을 보증하지 않습니다. 동일 상권·동일 층·유사 면적의 상가 거래와 실제 임대료가 확인되지 않는다면 낮아진 최저가만으로 투자수익을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중학교 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설 또는 근린생활시설 호실들이 현황 공실로 조사됐습니다. 본건 용도는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물, 사용승인일 2021.08.27. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·북동측·남동측으로 각각 도로에 접하고, 토지자료상 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 시장정비구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 근린시설이므로 동일 단지 주거 거래량을 그대로 환금성 근거로 볼 수 없습니다. 실제 상가 수요와 임대관계 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 상가 실거래 확인. 제공된 12건은 대상면적과 일치하지 않습니다. 디104호와 유사한 층·면적·용도의 상가 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대료·공실 검증. 현황 공실이고 임대관계는 미상입니다. 예상 임대료, 공실기간, 관리비를 확인해 수익률을 역산해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 신고 임차인은 없지만 현장 점유자와 실제 사용상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가는 관리비가 누적될 수 있으므로 공용부분 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도·영업 제한 확인. 일반상업지역 외 여러 용도지역·지구가 중첩되어 있으므로 계획 업종의 허용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 미반영 요소가 있으므로 실제 배당요구종기 서류와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 신고 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후 서울보증보험 가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 물건 자체가 근린시설·현황 공실이라는 점이 중요합니다. 최저가는 감정가 401,000,000원에서 한 차례 유찰돼 280,700,000원까지 내려왔지만, 현재 제공된 최근 거래 12건은 대상면적 32.84㎡와 맞지 않아 이 상가의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 70%니까 싸다’ 또는 ‘최근 평균의 49.9%니까 싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 권리는 비교적 깨끗하지만 가격과 환금성은 동일 용도 상가의 실거래·임대수익으로 다시 검증해야 하는 물건입니다.
