781,200,000원
수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비114호의 근린시설입니다. 감정가는 1,116,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 781,200,000원입니다. 등기상 근저당권은 없고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.30. 접수된 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 서울보증보험 주식회사의 127,460,210원 가압류가 붙었지만 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
신청채권자의 청구금액은 10,490,566,230원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 배당 시뮬레이션에서도 집행비용을 제외한 770,988,000원이 영화건설 주식회사에 배당되고, 서울보증보험 가압류에는 배당이 돌아가지 않아 총 미배당액이 9,847,038,440원으로 계산됩니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측의 부족분이지, 제공된 배당자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비114호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,116,000,000원 / 781,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.08.27 · 2층 건물 내 1층 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수 계산 0원
임차인 신고는 없습니다. 등기상 근저당권도 없으며, 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정이 기준 권리입니다. 이후 2025.05.16. 서울보증보험 주식회사의 127,460,210원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.09.12. 정경일의 별도 강제경매개시결정은 2026.01.02. 등기상 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 1회 유찰에도 최근 거래 참고값보다 높다
제공된 경기광주역금호리첸시아 거래자료는 전용 60.49㎡·62.47㎡의 최근 12건으로, 평균은 505,833,333원, 최저 460,000,000원, 최고 540,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 535,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 62.47㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 60.49㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 60.49㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 60.49㎡ | 10 | 474,000,000원 |
| 2026.03 | 62.47㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 62.47㎡ | 7 | 535,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 505,833,333원 |
현재 최저가 781,200,000원은 이 최근 12개월 평균의 154.4%입니다. 최신 거래 535,000,000원보다도 246,200,000원 높습니다. 따라서 제공된 거래자료만 놓고 현재 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 781,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,212,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 770,988,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 10,618,026,440원 중 예상배당은 770,988,000원, 미배당은 9,847,038,440원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 계속
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 781,200,000원 | 770,988,000원 | 9,847,038,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 546,840,000원 | 538,971,600원 | 10,079,054,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 382,788,000원 | 376,628,968원 | 10,241,397,472원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 546,840,000원, 3회 유찰 시 382,788,000원으로 내려가지만 신청채권자의 청구액이 매우 커 어느 시나리오에서도 채권 전액 변제에는 크게 부족합니다. 다만 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주중학교 남동측 인근. 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상군 중 판매시설 및 근린생활시설 호실들이 현황 공실로 조사됐습니다. 비114호의 실제 현장 이용상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 시설. 위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·북동측·남동측으로 도로에 접하며 소로1류·소로2류·소로3류와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 12,518.3㎡, 공시지가 3,207,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 건축. 사용승인 2021.08.27, 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 확인. 대상은 근린시설입니다. 제공된 12건 거래가 비114호와 동일한 근린시설 거래인지 확인되지 않으므로, 상가 실거래·호가·임대료·수익률을 별도로 대조해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 최저가 781,200,000원은 제공 최근 거래 평균 505,833,333원의 154.4%입니다. 단순히 1회 유찰됐다는 이유로 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가 참고사항상 대상군에 공실이 있고 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 영업 여부, 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린시설은 주거용보다 호실 위치·동선·전면폭·업종제한·공실률·임대수익 차이에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 해당 호실 자체의 수익성을 우선 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 체납 관리비와 제세금도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 등기상 근저당권이 없고, 현재 경매개시결정 이후 가압류도 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 현재 최저가 781,200,000원은 이미 1회 유찰된 가격임에도 제공된 최근 거래 평균 505,833,333원의 154.4%입니다. 최신 거래 535,000,000원보다도 높습니다.
더 중요한 것은 용도 차이입니다. 대상은 근린시설이므로 이 거래자료를 그대로 대상 점포의 확정 시세로 적용할 수 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “1회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 비114호 자체의 상가 가치가 781,200,000원을 정당화하는지를 확인하는 것입니다. 권리 인수는 0원이지만, 공실·임대관계 미상과 근린시설의 환금성, 동일 용도 시세 미확인까지 감안하면 가격 검증 없이 접근하기에는 부담이 큰 물건입니다.
