수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디210-1호의 근린시설입니다. 감정가는 217,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 151,900,000원입니다. 등기상 근저당은 없고, 현재 경매의 말소기준은 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이후 서울보증보험 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 같은 평형 실거래 평균 하나로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 대상 전용면적은 28.81㎡인데, 제시된 최근 거래는 60.49㎡·62.47㎡·74.99㎡·77.32㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12건 평균 563,000,000원의 27.0%라는 결과는 직접적인 상가 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디210-1호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 전용 28.81㎡ · 현황 공실 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.30. 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025.05.16. 설정된 서울보증보험 주식회사 가압류 127,460,210원은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.15. 박노성의 선행 강제경매개시결정은 2025.12.29. 기각을 원인으로 2026.01.21. 말소됐습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 27.0%를 ‘할인율’로 읽으면 위험하다
최근 12건 실거래 평균은 563,000,000원, 최저 거래는 498,000,000원, 최고 거래는 650,000,000원, 최신 거래는 2026.08월 620,000,000원입니다. 하지만 이 거래들은 대상 전용 28.81㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 563,000,000원 |
수치상 현재 최저가 151,900,000원은 최근 12건 평균의 27.0%입니다. 그러나 대상 면적과 거래 표본 면적이 다르므로, 이 비율을 근거로 “시세보다 73% 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단에는 대상과 같은 근린시설·유사 면적의 실제 상가 거래나 임대수익 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 151,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액 10,618,026,440원 중 148,973,400원이 배당되고, 미배당액은 10,469,053,040원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 10,469,053,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 10,513,985,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 10,545,335,198원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 낮아져도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 신청채권자는 현재 회차에서도 청구액을 전액 회수하지 못하고, 추가 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 상가단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상 중 집합건축물대장상 판매시설 또는 근린생활시설인 호실들은 현황 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2021.08.27이며 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 걸쳐 있고, 시장정비구역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 착시 주의. 151,900,000원이 최근 거래 평균 563,000,000원의 27.0%라는 수치만으로 저가 매물이라 판단하지 마세요. 대상 전용 28.81㎡와 실거래 표본 면적이 다릅니다.
- 유사 상가 확인. 같은 상가단지의 유사 층·유사 면적·유사 용도 거래와 임대료 수준을 별도로 대조해 적정 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실 리스크. 현황 공실이므로 직접 사용 가능성뿐 아니라 임차 수요와 공실 지속 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 상가 관리비와 공용부분 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 현재 경매의 말소기준 이후 가압류는 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 217,000,000원에서 한 차례 유찰돼 151,900,000원까지 내려왔지만, 제시된 563,000,000원 실거래 평균은 대상과 면적이 일치하지 않는 거래이므로 이 숫자만으로 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 근린시설·현황 공실이라는 특성을 반영한 직접 비교 가능한 상가 시세가 확인돼야 입찰가격의 의미가 생깁니다.
