수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-2호의 근린시설입니다. 감정가는 369,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 258,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 근저당은 없으며 현재 경매의 말소기준권리는 2025년 4월 30일 등기된 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025년 5월 16일 서울보증보험 주식회사의 127,460,210원 가압류가 있으나 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 신청채권자의 청구금액은 10,490,566,230원으로 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에 매각대금 전부를 투입해도 대규모 미배당이 남습니다. 이 미배당은 매수인에게 승계되는 임차보증금이 아니라 채권자의 배당부족분이므로 매수인의 실질취득액을 늘리는 항목은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-2호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 1층 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 258,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2021.08.27 |
| 현황 | 감정 이용상태상 판매시설 또는 근린생활시설로 구분된 호실들은 현황 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
임차인은 없습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.30 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.12 정경일의 강제경매개시결정은 2026.01.02 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 서울보증보험 주식회사 가압류 127,460,210원은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 권리만 놓고 보면 매수인이 인수할 등기상 권리는 없습니다.
② 가격 비교 — 563,000,000원을 이 상가의 시세로 보면 안 된다
확인되는 최근 거래는 경기광주역금호리첸시아의 2026년 7~8월 거래 12건으로 평균 563,000,000원, 최저 498,000,000원, 최고 650,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 620,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 563,000,000원 |
현재 최저가 258,300,000원은 감정가 369,000,000원의 70%까지 낮아졌지만, 해당 호실과 직접 비교 가능한 근린시설 거래가격이 확인되지 않으므로 적정 응찰가 판단은 감정가 할인율만으로 끝낼 수 없습니다. 특히 공실 근린시설은 주거용 집합건물과 달리 임대료·공실기간·상권 유동·전용면적별 평당가가 가격에 크게 작용하므로 별도의 현장 가격 검증이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,200원 |
| 1. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 253,883,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 10,618,026,440원, 총 예상배당은 253,883,800원이며 미배당은 10,364,142,640원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 258,300,000원 | 253,883,800원 | 10,364,142,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 180,810,000원 | 177,478,660원 | 10,440,547,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 126,566,999원 | 123,995,061원 | 10,494,031,379원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 매수인에게 넘어오는 보증금이나 선순위 권리가 확인되지 않아 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 다만 이것이 곧 저평가를 뜻하지는 않습니다. 근린시설은 직접 비교 가능한 거래·임대수익 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 상가단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실군은 집합건축물대장상 판매시설 또는 근린생활시설로 구분되며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인은 2021.08.27입니다. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 서측·북동측·남동측으로 도로에 접하며 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 확인되며 시장정비구역, 제1종지구단위계획구역 등 여러 토지이용 규제가 함께 존재합니다.
- 토지. 토지면적 12,518.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 착시 배제. 최저가가 참고 실거래 평균의 45.9%라는 수치만 보고 저가라고 판단하지 마세요. 거래면적이 60.49㎡ 이상으로 대상 31.87㎡와 일치하지 않습니다.
- 상가 시세 재검증. 같은 동선·층·전용면적대의 근린시설 매매사례와 임대료·보증금·공실기간을 별도로 확인해 수익가치 기준 응찰상한을 산정해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정요항표상 관련 호실들은 공실이므로 실제 내부 상태, 점포 전면 노출도와 영업 가능한 업종·동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.04.30 강제경매개시결정이 말소기준이며 2025.05.16 서울보증보험 가압류는 후순위 소멸 대상인지 매각물건명세서와 최신 등기부에서 최종 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가는 체납 관리비가 누적됐을 가능성이 있으므로 관리주체에 공용부분 체납 여부를 확인하고 당해세도 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리분석은 비교적 명료합니다. 현재 말소기준인 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정 이후 가압류는 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 258,300,000원까지 낮아졌습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 근린시설 자체의 가격 검증입니다. 제공된 최근 12건 거래의 평균 563,000,000원과 최신 620,000,000원은 대상면적 31.87㎡와 일치하지 않는 단지 거래이므로 이 호실의 직접 시세가 아닙니다. 따라서 “감정가 70%니까 싸다” 또는 “최근 실거래의 45.9%니까 저평가다”라는 결론은 금물입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 공실 근린시설의 직접 비교사례와 임대수익이 확인되기 전까지 가격 판단은 보수적으로 두는 편이 맞습니다.
