수원지방법원 2025타경52100. 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-1호 근린시설입니다. 감정가는 331,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 231,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 현재 경매의 기준이 되는 2025.04.30. 강제경매개시결정 뒤의 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 가격 판단은 별개의 문제입니다. 제시된 거래자료는 경기광주역금호리첸시아의 최근 12건이지만 본건 목표 면적 28.6㎡와 거래면적이 일치하지 않습니다. 특히 최근 거래는 60㎡ 이상 주거면적대라서, 그 평균 563,000,000원과 근린시설인 본건의 231,700,000원을 직접 비교해 할인율이나 적정가를 결론내리는 것은 타당하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-1호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 예상배당표상 0원입니다. 2024.09.12. 정경일의 강제경매개시결정은 2026.01.02. 등기말소됐고, 현재 사건의 기준은 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.05.16. 설정된 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 41.2%를 할인율로 보면 안 된다
거래자료에는 경기광주역금호리첸시아 최근 12건이 제시돼 있습니다. 최근 12건 평균은 563,000,000원, 최신 거래는 2026.08 620,000,000원입니다. 그러나 본건의 목표 면적은 28.6㎡이고 거래 표본은 60.49㎡~77.32㎡입니다. 면적이 매칭되지 않으므로 최저가 231,700,000원이 최근 평균의 41.2%라는 계산은 본 근린시설의 실제 가격 메리트를 입증하지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 563,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 227,656,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 231,700,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 10,618,026,440원, 예상 총 배당은 227,656,200원이며 미배당은 10,390,370,240원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 231,700,000원 | 227,656,200원 | 10,390,370,240원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 162,190,000원 | 159,119,340원 | 10,458,907,100원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 10,506,882,902원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 같은 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 신청채권액 자체가 매각대금에 비해 매우 커서 어느 회차에서도 신청채권자가 전액 배당받지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주중학교 남동측 인근이며 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 상가들은 집합건축물대장상 판매시설 또는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2021.08.27 사용승인. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·북동측·남동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 시장정비구역, 제1종지구단위계획구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,207,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교표본 재확인. 목표 면적 28.6㎡와 현재 거래 표본 60.49㎡~77.32㎡가 맞지 않습니다. 41.2% 수치만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 마세요.
- 공실 리스크. 현황 공실인 근린시설이므로 실제 임대 가능성·임대료·공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 동일조건 비교. 같은 건물·같은 층 또는 유사 층·유사 면적·동일 용도의 상가 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.04.30. 강제경매개시결정을 기준으로 후순위 가압류의 소멸 여부와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용 및 채권액을 기준으로 한 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 매수인 인수액이 0원이고 임차인도 없어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2025.04.30. 강제경매개시결정 뒤의 서울보증보험 가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 최저가 231,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론내리기에는 근거가 부족합니다. 제시된 최근 거래 12건은 본건 28.6㎡와 면적이 맞지 않고, 본건은 근린시설·현황 공실입니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 추가 검증입니다. 이 사건의 승부처는 인수권리가 아니라 실제 상가가치와 공실을 감안한 적정 입찰가입니다.
