수원지방법원 2025타경52100. 경기 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디207호 근린시설입니다. 감정가는 811,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 567,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기부상 근저당은 없고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.30. 접수된 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.05.16. 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원이 붙었지만 매각으로 소멸합니다.
핵심은 채권 미배당과 매수인 인수를 구분하는 것입니다. 신청채권자 청구액은 10,490,566,230원으로 매각대금보다 훨씬 크고, 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 영화건설 주식회사에 559,623,000원이 배당된 뒤에도 채권자 전체 미배당이 10,058,403,440원 남습니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디207호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 567,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2021.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 경매개시결정 이후 권리는 소멸
2021.10.21. 광주상설시장정비사업조합 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 2024.10.15. 박노성 채권자의 강제경매개시결정이 먼저 등기됐지만 2025.12.29. 기각되어 2026.01.21. 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정이며, 이후 서울보증보험 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 보기 어렵다
단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 563,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 620,000,000원입니다. 현재 최저매각가 567,700,000원은 최근 12개월 평균의 100.8%입니다. 따라서 이 숫자만 놓고도 현재 최저가를 최근 평균보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
더 중요한 제한이 있습니다. 거래 비교의 목표 면적은 102.86㎡인데, 실제 최근 거래 표본은 60.49㎡·62.47㎡·74.99㎡·77.32㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 본 경매물건의 용도는 근린시설이므로 아래 실거래는 직접적인 상가 시세가 아니라 단지 내 가격 수준을 보는 참고자료로만 사용하는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 최근 평균 | 102.86㎡ | 12건 | 563,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 567,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,077,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 559,623,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 전체 청구액 10,618,026,440원 중 559,623,000원이 배당되고, 10,058,403,440원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 567,700,000원 | 559,623,000원 | 10,058,403,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 397,390,000원 | 391,026,540원 | 10,226,999,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 278,173,000원 | 273,478,578원 | 10,344,547,862원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주중학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태에는 판매시설 및 근린생활시설 기호들이 현황 공실로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인은 2021.08.27입니다. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·북동측·남동측 도로에 접하며 토지 특성은 평지·부정형·소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역과 관련되고 제1종지구단위계획구역, 시장정비구역, 자연보전권역 등 각종 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,207,000원/㎡이며 토지면적은 12,518.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자·영업 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격비교 대상 확인. 최근 거래 12건은 60.49㎡·62.47㎡·74.99㎡·77.32㎡이고 목표 면적 102.86㎡와 일치하지 않습니다. 근린시설의 직접 비교사례로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가 70%지만 최근 거래 평균 대비 비율은 100.8%입니다. 감정가 대비 할인만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 상가 환금성 점검. 근린시설은 주거용보다 임대수요·공실·업종·상권에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 영업환경과 임대수익 확인이 중요합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당 10,058,403,440원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 확인이 더 필요하다
이 사건은 등기권리만 보면 비교적 명료합니다. 현재 강제경매개시결정 이후의 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 567,700,000원은 최근 12개월 거래 평균 563,000,000원의 100.8%이고, 무엇보다 해당 실거래 표본은 면적이 일치하지 않습니다. 본건은 근린시설이며 임대관계도 미상이므로 실제 상가 임대료·공실·점유·상권을 확인하기 전에는 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인할 물건입니다.
