수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 에이212-1호입니다. 등기상 최초 소유자는 광주상설시장정비사업조합이고, 2025.03.12. 한국전력공사의 312,783,400원 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.05.16. 서울보증보험 주식회사의 127,460,210원 가압류가 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다.
권리보다 어려운 부분은 가격 판단입니다. 현재 최저매각가는 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰되어 217,000,000원, 즉 70%입니다. 하지만 대상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 판매시설 또는 근린생활시설의 공실로 기재되어 있습니다. 반면 제공된 12건의 실거래는 경기광주역금호리첸시아의 전용 60.49~77.32㎡ 거래로, 대상 비교면적 37.6㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 217,000,000원을 563,000,000원과 나눠 “시세의 38.5%라 싸다”라고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 에이212-1호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 판매시설 또는 근린생활시설 공실 |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국전력공사 가압류
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2025.03.12. 한국전력공사의 가압류가 말소기준권리이고, 해당 가압류와 그 이후의 강제경매개시결정·서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 비교 — 실거래 숫자는 그대로 쓰되, ‘직접 시세’로 보지 않는다
제시된 경기광주역금호리첸시아 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 563,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 620,000,000원입니다. 하지만 이 거래들의 전용면적은 60.49~77.32㎡이고 대상 비교면적은 37.6㎡이며, 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 더구나 사건 물건은 근린시설이므로 이 거래를 대상 호실의 상가 시세로 직접 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 563,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 가압류 · 한국전력공사 | 312,783,400원 | 213,162,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 217,000,000원 가정 시 채권 총액은 10,930,809,840원, 채권자 예상배당은 213,162,000원, 미배당은 10,717,647,840원입니다. 신청채권자 영화건설 주식회사의 청구액 10,490,566,230원에는 배당이 돌아가지 않는 구조로 산정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 상가단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실들은 집합건축물대장상 판매시설 또는 근린생활시설이며 현황은 공실로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2021.08.27, 위생·급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 3,207,000원/㎡, 지목 대, 주상용입니다.
- 규제. 시장정비구역·제1종지구단위계획구역·자연보전권역·특정용도제한지구·상대보호구역 등 다수의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 비교 시세 재확인. 제시된 12건의 거래는 대상 37.6㎡ 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 동일 건물 또는 인근의 유사 상가 거래·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생한다고 볼 수 없습니다. 임차 수요와 예상 공실기간을 가격에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 10,717,647,840원에 달해도 그것이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 본 건 예상 인수액은 0원입니다.
- 회차 전략. 현재 217,000,000원, 2회 유찰 시 151,900,000원, 3회 유찰 시 106,330,000원입니다. 회차별 가격 하락과 상가 적정가를 별도로 비교해야 합니다.
- 관리·운영비. 상가 공실 물건은 관리비와 공용부 비용이 수익률에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납 여부와 월 부담액 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 상가 시세자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.03.12. 한국전력공사 가압류가 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정과 서울보증보험 가압류도 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 맞지 않아 38.5%라는 비율을 저평가 근거로 사용할 수 없습니다. 공실 근린시설은 주거용보다 환금성과 임대수익 검증이 중요하므로, 이 물건은 권리는 통과하되 가격은 별도 검증이 필요한 C등급형으로 보는 것이 타당합니다.
