수원지방법원 2025타경52100. 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디128호 근린시설입니다. 감정가는 384,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 268,800,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 광주상설시장정비사업조합이며 근저당권은 확인되지 않습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.30. 접수된 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 서울보증보험 주식회사 가압류 127,460,210원은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 채권 규모가 매우 큽니다. 신청채권자 청구액이 10,490,566,230원이고, 현재 최저가를 전제로 집행비용을 제외한 영화건설 예상배당은 264,236,800원에 그칩니다. 서울보증보험 가압류에는 배당 여력이 없으며 전체 채권 미배당액은 10,353,789,640원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 문제이지, 제시된 배당계산상 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디128호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 비교 대상 면적 | 31.4㎡ |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기상 최초 소유권보존은 2021.10.21. 광주상설시장정비사업조합입니다. 2024.10.15. 박노성의 강제경매개시결정은 2025.12.29. 기각을 원인으로 2026.01.21. 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.30. 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정이고, 이후 2025.05.16. 서울보증보험 주식회사의 가압류 127,460,210원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 47.7%를 가격 메리트로 쓰면 안 되는 이유
가격 데이터에는 경기광주역금호리첸시아 최근 12건의 거래가 제시돼 있습니다. 평균 563,000,000원, 최저 498,000,000원, 최고 650,000,000원이고 최신 거래는 2026.08. 620,000,000원입니다. 숫자만 계산하면 현재 최저가 268,800,000원은 최근 12건 평균의 47.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 563,000,000원 |
하지만 이 12건의 전용면적은 60.49~77.32㎡이고, 비교 대상 면적은 31.4㎡로 면적 일치가 확인되지 않습니다. 더 중요한 점은 본 경매물건의 용도가 근린시설이라는 것입니다. 따라서 이 거래표의 평균 563,000,000원을 이 1층 근린시설의 정상 시세로 바로 적용할 수 없습니다. 47.7%라는 비율은 계산값일 뿐, 가격 가점의 근거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 1. 경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 264,236,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 10,618,026,440원, 총 예상배당은 264,236,800원이며 미배당액은 10,353,789,640원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주중학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 상가단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인은 2021.08.27.입니다. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 토지는 판매시설·근린생활시설·문화및집회시설의 건부지로 이용 중이며 서측·북동측·남동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 시장정비구역 등이 포함·저촉돼 있습니다. 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 최근 거래 12건의 면적은 60.49~77.32㎡로 비교 대상 31.4㎡와 일치하지 않습니다. 이 평균을 근린시설의 적정가로 쓰지 마세요.
- 실제 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장점유와 임대차 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가 대상 상가에는 현황 공실로 조사된 호실들이 있습니다. 디128호의 현황과 실제 임대 가능 조건을 개별 확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권 미배당액이 10,353,789,640원으로 매우 크지만, 제시된 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 현재 268,800,000원, 2회 유찰 시 188,160,000원, 3회 유찰 시 131,711,999원입니다. 할인율보다 근린시설의 실질 가치와 임대수익을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 가격 검증’이 먼저다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 현재 경매개시결정이 말소기준이 되고 이후 서울보증보험 가압류는 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 여기서 곧바로 “감정가의 70%, 시세의 47.7%니까 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 제시된 실거래 12건은 본건 근린시설과 면적도 일치하지 않아 직접 비교표본으로 쓰기 어렵기 때문입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격은 검증되지 않았다. 실제 디128호의 점유·임대상태와 근린시설 자체의 거래·임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
