수원지방법원 2025타경52100. 경기도 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비127호의 근린시설입니다. 감정가는 412,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 288,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 광주상설시장정비사업조합이고, 신청채권자는 영화건설 주식회사, 청구금액은 10,490,566,230원입니다.
등기 흐름에는 근저당권이 없고, 현재 경매의 기준점은 2025.04.30. 등기된 영화건설 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.05.16. 서울보증보험 주식회사가 127,460,210원의 가압류를 했지만 매각으로 소멸합니다. 별도의 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비127호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 대상 면적 | 29.67㎡ |
| 소유자 | 광주상설시장정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영화건설 주식회사 / 10,490,566,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2021.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
2024.09.12. 정경일의 강제경매개시결정 등기가 있었지만, 2026.01.02. 해당 등기는 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건에서는 2025.04.30. 영화건설 주식회사 강제경매개시결정이 말소기준으로 산정되어 있고, 그 뒤의 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 51.2%를 그대로 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
경기광주역금호리첸시아의 최근 거래 12건 평균은 563,000,000원, 최저는 498,000,000원, 최고는 650,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 620,000,000원입니다. 수치만 놓으면 최저매각가 288,400,000원은 최근 평균의 51.2%입니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 제한이 있습니다. 거래 표본의 전용면적은 60.49㎡·62.47㎡·74.99㎡·77.32㎡인데 대상 면적은 29.67㎡로 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 판매시설 또는 근린생활시설 용도의 평가물건들이 기재되어 있습니다. 따라서 “최근 평균의 51.2%이므로 싸다”는 결론은 금지하고, 해당 거래값은 같은 복합시설의 참고 수치로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 77.32㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 62.47㎡ | 4 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 평균 | 29.67㎡ 대상과 불일치 | 12건 | 563,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 영화건설 주식회사 | 10,490,566,230원 | 283,562,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,460,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,618,026,440원 중 채권자 예상배당은 283,562,400원이며, 미배당액은 10,334,464,040원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 288,400,000원 | 283,562,400원 | 10,334,464,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 201,880,000원 | 198,253,680원 | 10,419,772,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 141,316,000원 | 138,537,576원 | 10,479,488,864원 | 0원 |
신청채권자 청구액이 매각대금보다 압도적으로 커 모든 시나리오에서 전액 배당되지 않습니다. 하지만 이 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주중학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 상가단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도·이용. 감정평가 대상 중 기호1·3·11은 집합건축물대장상 판매시설, 기호4·12·13은 근린생활시설이며 현황은 공실로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인은 2021.08.27입니다. 위생 급배수·전기·화재탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 본건 소재 토지는 서측·북동측·남동측으로 각각 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,207,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 자연보전권역, 시장정비구역, 상대보호구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유상태 확인. 임차인 권리는 확인되지 않지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 비127호의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 확인. 최근 거래 12건은 대상 29.67㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 563,000,000원 평균이나 51.2% 비율을 상가 적정가치의 직접 근거로 사용하지 않는 것이 핵심입니다.
- 공실 리스크 확인. 감정평가 대상 호실들은 현황 공실로 기재되어 있습니다. 근린시설의 실제 임대가능성·공실기간·임대료 수준은 별도 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.09.12. 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 기준은 2025.04.30. 강제경매개시결정입니다. 등기부 최신본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 우선순위 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 ‘70% 할인’만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 등기와 배당 시나리오만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2025.04.30. 영화건설 주식회사 강제경매개시결정, 이후 서울보증보험 가압류는 소멸, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 최저가 288,400,000원이 최근 거래 평균 563,000,000원의 51.2%라는 숫자가 보이지만, 최근 거래 면적은 60.49㎡~77.32㎡, 대상은 29.67㎡이고 본건은 근린시설입니다. 서로 다른 면적·용도의 거래를 그대로 대입해 “반값 상가”라고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격은 대상 호실의 상가 임대가치와 개별 시세를 별도로 확인한 뒤 판단하는 유형입니다.
