수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 2층 201호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 222,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 76,146,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 유찰률보다 임차관계를 먼저 봐야 합니다.

말소기준은 2024.09.27 화성시동부출장소 압류입니다. 배승진은 임대차계약일 2024.06.24, 확정일자 2024.06.25, 점유개시 2024.07.24, 주민등록 2024.07.25로 말소기준보다 앞서며 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 배승진에게 배당되는 금액이 0원으로 잡혀 있고 매수인 인수액은 140,000,000원으로 산정돼 있습니다. 다만 대항력 보증금이 최저가보다 큰 인수형 물건의 가격 판단에서는 최저가에 인수액을 단순 합산해 싸고 비쌈을 판단하지 않고, 보증금 140,000,000원을 실질취득의 핵심 기준으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

등기상 2020.10.06 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 계산된 말소기준권리는 2024.09.27 압류입니다. 이후 2025.02.24 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.12.24 배승진의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 확인 명단 16명, 그중 14명은 ‘대항력 가능·미상’

현황조사·문건접수·등기부 등에서 확인되는 명단은 총 16명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 김희라는 2024.10.16 전입으로 말소기준보다 뒤이며, 배승진은 보증금 140,000,000원과 선행 주민등록이 확인됩니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이어도 ‘7,614만원짜리’가 아니다

현재 최저매각가는 76,146,000원으로 감정가 222,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 53,302,200원, 그 다음은 37,311,540원까지 낮아집니다. 하지만 배승진 보증금 140,000,000원이 최저가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 내려갈수록 단순히 “더 싸진다”고 해석해서는 안 됩니다. 확인된 배승진만 기준으로 한 실질취득 판단은 약 140,000,000원 중심으로 고정해서 봐야 합니다.

스타힐스Ⅱ는 15세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 시세 우위를 확인할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)

현재 배당 시나리오는 집행비용 1,770,628원, 배승진 배당 0원, 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여 74,375,372원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 오산시 궐동 ‘대우3차 아파트’ 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생 급·배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역 · 평지 · 공시지가 907,800원/㎡ · 토지면적 472.0㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역· 제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성 신호. 스타힐스Ⅱ는 15세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 배승진 보증금부터 확정. 보증금 140,000,000원·주민등록 2024.07.25· 점유개시 2024.07.24·확정일자 2024.06.25를 기준으로 인수 구조를 원본과 다시 대조해야 합니다.
• 선행 전입 14명 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 말소기준 전 전입자는 모두 대항력 가능·미상으로 보고, 각자의 실제 점유 호수·계약관계·보증금을 확인해야 합니다.
• 유찰가 착시 금지. 76,146,000원이라는 최저가 대신, 확인된 배승진만 기준으로도 실질취득 약 140,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
• 추가 유찰도 같은 문제. 53,302,200원·37,311,540원으로 내려가더라도 배승진 보증금보다 낮은 구간에서는 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 단정하면 안 됩니다.
• 토지 별도등기. “토지에 관하여 별도등기 있음”의 구체적 내용과 매수인 부담 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 복잡한 근저당 연혁 대조. 2020년 근저당의 말소 표시 이후 2025년 근저당권 이전과 근질권 설정 관련 부기등기가 이어져 있으므로 최신 등기사항전부증명서의 권리관계를 직접 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 원본 기준으로 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 유찰가”보다 “1.4억 보증금”이 먼저다

이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 222,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 76,146,000원까지 내려왔습니다. 하지만 배승진의 보증금은 140,000,000원이고 주민등록은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건에서 가격을 판단할 때는 76,146,000원이 아니라 약 140,000,000원의 실질취득 기준을 먼저 봐야 합니다.

그보다 더 큰 문제는 배승진 하나로 끝나지 않는다는 점입니다. 말소기준 전 전입자 중 보증금·확정일자가 미상인 명단이 14명 더 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 토지 별도등기까지 남아 있습니다. 동일 면적 실거래 비교로 140,000,000원이 시세보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 유찰은 많이 됐지만 권리 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수액을 끝까지 확정할 수 있느냐가 입찰 여부를 결정하는 물건입니다.