수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 5층 503호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 166,000,000원의 34.3%인 56,938,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격을 낙찰가만으로 보면 결론이 완전히 틀어집니다. 임차권자 김혜선은 보증금 150,000,000원, 전입·확정일자 2020.10.12, 점유개시 2020.10.13이고 배당요구를 했습니다. 현재 회차 배당계산상 보증금 중 55,513,116원만 배당되고 94,486,884원이 매수인 인수로 남습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인의 실질 부담은 56,938,000원 + 94,486,884원 = 151,424,884원입니다. 4회 유찰 시에도 39,856,600원에 인수 111,260,819원이 붙고, 5회 유찰 시에는 27,899,620원에 인수 123,002,573원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 김혜선 보증금의 미배당분이 늘어 실질취득액이 약 150,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 집행비용 추정치가 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 총 실질부담은 보증금 150,000,000원보다 소폭 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 5층 503호 · 도로명 경기도 오산시 오산로360번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 소유자 | 이재열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 1,445,260,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2024.09.27 갑구 2번 압류 · 화성시동부출장소 |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 존재 · 토지에 관하여 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 김혜선 인수 + 다수 점유자 미상 리스크
제공된 말소기준권리는 2024.09.27 압류입니다. 김혜선은 그보다 앞선 2020년 전입·점유와 확정일자를 갖고 있으며, 보증금 150,000,000원에 대해 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2024.10.16 접수됐지만, 배당표에서는 현재 최저가 기준 94,486,884원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜선 | 2020.10.12 | 150,000,000원 | 有 | 가능 | 94,486,884원 |
| 지영배 | 2020.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백병철 | 2021.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정미정 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신종민 | 2022.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은정 | 2022.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 구민준 | 2022.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양효진 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김소희 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주엽 | 2023.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 나영은 | 2023.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이한의 | 2023.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진희 | 2024.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배승진 | 2024.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신현강 | 2024.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희라 | 2024.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부를 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 16명은 모두 실제 임차·점유자로 집계했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,424,884원 |
| 1. 임차인 김혜선 보증금 | 150,000,000원 | 55,513,116원 |
| 김혜선 미배당 · 매수인 인수 | - | 94,486,884원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 김혜선 우선변제에 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김혜선 외 미상 점유자들의 보증금은 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 5층 건물의 503호입니다. 단지는 15세대, 사용승인일은 2020.09.23입니다.
- 입지. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 주거용 건부지로 이용 중이고 북측으로 폭 약 6~8m 도로에 접합니다. 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 별도등기. 매각물건명세서에 “토지에 관하여 별도등기 있음”이 기재돼 있습니다. 내용과 매수인 부담 여부는 원문 확인이 필요한 핵심 항목입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 기준 56,938,000원이 아니라 김혜선 미배당 인수까지 합친 151,424,884원을 기본 취득부담으로 계산하세요.
- 김혜선 배당·인수 재확인. 보증금 150,000,000원, 전입·확정일자 2020.10.12, 배당요구 및 미배당 인수 94,486,884원의 원본 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 14명 미상 점유자 확인. 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 14명입니다. 계약서·배당요구·점유관계 확인 전에는 추가 인수를 0원으로 놓지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.24 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 내용과 경매 후 처리관계를 원문으로 확인하세요.
- 토지 별도등기. 별도등기의 권리내용과 존속·말소 여부를 확인하지 않은 상태에서 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,693만원 낙찰”이 아니라 “약 1.51억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 최저가 56,938,000원만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 김혜선의 미배당 94,486,884원을 더하면 매수인의 실질취득 부담은 151,424,884원입니다. 다음 회차로 더 내려가도 인수액이 늘어 실질부담은 약 150,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 김혜선 외 14명의 대항력 가능·미상 점유자, 토지 별도등기, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 확인된 실거래 가격도 없어 실질취득액이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 싸다”는 접근을 금지하고, 추가 임차보증금과 별도등기 내용이 확정되기 전까지 보수적으로 보는 사건입니다.
