수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가 246,000,000원이 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,378,000원입니다. 표면상 할인폭은 크지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유·임차관계를 정리해야 합니다.

산정된 말소기준은 2024.09.27. 화성시동부출장소의 압류입니다. 그런데 현황조사 등에 기재된 점유자 가운데 김희라를 제외한 15명의 전입일은 2020.10.08.~2024.08.23.으로 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 이 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 특정되지 않았으므로, 대항력이 있다고 단정하는 대신 ‘대항력 가능·미상’으로 취급해야 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 이전 점유관계가 핵심

등기사항에는 2020.10.06. 경기남부수산업협동조합 명의의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 존재했고, 해당 등기는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 명칭 변경, 송원자산대부로의 근저당권 이전과 근질권 설정 부기등기가 이어집니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.09.27. 압류로 산정돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 15명은 ‘대항력 가능·미상’

기재된 인원은 총 16명입니다. 김희라는 303호 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인되지만, 나머지 15명은 점유 부분이 특정되지 않습니다. 이 15명은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 다만 전입일은 모두 2024.09.27.보다 빨라 대항력 가능성이 열려 있는 상태입니다.

③ 가격 — 34%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 84,378,000원으로 감정가 246,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 59,064,599원, 5회 유찰 시 41,345,219원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 동일 면적의 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 판단이 확보되지 않았고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸거나 실질취득가가 낮다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,378,000원 가정)

현재 배당 산정에서는 채권자 총 청구·배당 및 미배당이 0원으로 계산되고, 소유자 잔여가 82,459,196원으로 표시됩니다. 그러나 사건의 신청채권자 청구액은 1,445,260,298원이고 각 시나리오에서도 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있으므로, 실제 배당순위와 인수관계를 이 자동 산정만으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
• 주위환경. 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역 · 공시지가 907,800원/㎡ · 토지면적 472.0㎡ · 지목 대 · 평지입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명의 실제 점유호수 확인. 김희라를 제외한 15명은 점유 부분이 특정되지 않습니다. 303호와 실제로 어떤 관계인지 현황조사서·전입세대확인·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 15명의 보증금이 미상이므로 대항력이 인정될 경우 인수액도 미상입니다. 금액이 확인되기 전에는 실질취득가를 계산하지 마세요.
• 배당요구 여부 분리. 배승진·이한의·백병철·나영은·지영배·구민준·정미정은 배당요구 접수일이 확인되고, 나머지 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.07.24. 민간임대주택 등록 기재가 말소기준 2024.09.27.보다 앞섭니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고의 “토지에 관하여 별도등기 있음” 사항을 반드시 확인해야 합니다.
• 배당관계 재검증. 신청채권자 청구액 1,445,260,298원과 자동 배당표의 채권자 배당 0원이 함께 표시되므로 실제 배당요구채권·조세·우선권을 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
• 가격판단 보류. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 근거와 실질 인수액이 확정되지 않아 ‘싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다.

맺으며 — “34% 가격보다 먼저, 15명의 정체를 확인해야 한다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 246,000,000원에서 84,378,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 그러나 가격 할인보다 훨씬 큰 변수가 있습니다. 김희라는 보증금 150,000,000원의 임차권이 확인되지만 주민등록일이 말소기준 뒤라 대항력은 없습니다. 문제는 그 밖의 15명입니다. 이들의 전입일은 전부 말소기준보다 빠른 반면, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 모두 대항력 가능·미상으로 두고, 인수금액과 실질취득가 역시 미상으로 보는 것이 맞습니다.

여기에 2024.07.24. 민간임대주택등기와 토지 별도등기까지 존재합니다. 최저가 84,378,000원만 보고 저가 매물로 판단할 사건이 아닙니다. 점유관계와 선순위 기재를 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.