수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가 222,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 76,146,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수와 다수 전입자의 권리 확인이 먼저입니다.

말소기준은 2024.09.27. 화성시동부출장소 압류로 산정돼 있습니다. 신종민은 2022.10.05. 주민등록, 2022.09.29. 확정일자를 갖고 보증금 140,000,000원의 임차권등기를 마쳤으며, 배당표상 현재 회차에서 74,375,372원을 배당받고 65,624,628원이 미배당으로 남습니다. 따라서 현재 최저가 76,146,000원에 낙찰받는다고 해도 확인된 실질 부담은 141,770,628원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

등기부에는 2020.10.06. 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 기재됐고, 해당 등기는 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.09.27. 압류가 이 사건의 말소기준으로 산정됐으며 2025.02.24. 임의경매가 개시됐습니다. 2025년에는 을구 1번 근저당권과 관련한 명칭변경·채권양도·근질권 설정 부기등기도 이어져 있으므로, 말소기준 산정과 을구 1번 계열 후속 부기의 관계는 입찰 전 등기 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 확인 16명, 그중 14명은 보증금·확정일자 미상

보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 확인되는 사람은 실제 16명입니다. 신종민은 보증금·확정일자·임차권등기가 모두 확인되지만, 나머지 선순위 전입자 중 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 자료만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이어도 ‘7,614만원짜리’가 아니다

현재 회차 최저가는 76,146,000원이지만 신종민 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당계산에서 집행비용 1,770,628원을 먼저 제외하고 신종민에게 74,375,372원이 배당되면, 보증금 부족분 65,624,628원이 매수인에게 남습니다. 따라서 산술상 실질취득은 76,146,000원 + 65,624,628원 = 141,770,628원입니다.

즉 낙찰가가 76,146,000원에서 53,302,200원, 37,311,540원으로 더 내려가도 신종민의 미배당 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 약 1.41억원 수준에서 거의 고정됩니다. 이것이 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서 최저가 할인율만 보면 안 되는 이유입니다. 여기에 14명의 미상 임차보증금 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)

현재 배당계산은 신종민 보증금의 미배당액 65,624,628원을 매수인 인수로 반영합니다. 보증금·확정일자가 미상인 다른 전입자들의 추가 인수 가능성은 이 금액에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 5층건 다세대주택입니다.
• 입지. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재한 기존 주택지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 설비. 기본 위생 급·배수설비, 개별난방, 소방설비, 공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 907,800원/㎡, 토지면적은 472.0㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 스타힐스Ⅱ는 15세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신종민 인수액. 현재 회차 기준 미배당 65,624,628원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 낮아지면 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.41억원 수준으로 유지됩니다.
• 14명 권리 확인. 선순위 전입자 14명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 임대차계약·점유관계·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 문건에서 대조해야 합니다.
• 배당요구 없는 전입자. 선순위 전입자 중 배당요구가 확인되지 않는 사람이 있어 낙찰 후 인수 범위를 특히 주의해야 합니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 토지 등기 내용을 별도로 확인해야 합니다.
• 을구 후속 부기. 2025년 근저당권 이전과 근질권 설정 등 후속 부기가 있으므로 말소 여부와 효력을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “76,146,000원”보다 중요한 숫자는 따로 있다

이 물건의 최저가는 감정가의 34.3%인 76,146,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 실제 부담을 설명할 수 없습니다. 신종민의 보증금 140,000,000원 중 현재 회차에서 65,624,628원이 미배당으로 남아, 확인된 실질취득만 141,770,628원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담은 약 1.41억원 수준으로 거의 고정됩니다.

여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 14명의 선순위 전입자, 토지 별도등기, 을구 후속 부기까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “확정되지 않은 인수 범위를 먼저 해소해야 하는 고난도 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 현재 자료만으로 안전한 총취득원가의 상한을 정하기 어렵다는 점이 가장 큰 리스크입니다.