수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 2층202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 최저가는 81,291,000원까지 떨어졌지만 권리구조는 단순한 저가매물이 아닙니다. 계산상 말소기준권리는 2024.09.27. 화성시동부출장소 압류이고, 이보다 앞서 전입한 사람이 다수 확인됩니다. 특히 이한의는 전입 2023.11.28., 확정일자 2023.11.20., 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 문제되는 임차인입니다.

현재 회차 81,291,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,863,238원 뒤 이한의에게 79,427,762원이 배당되고, 나머지 50,572,238원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 81,291,000원이라고 해서 81,291,000원에 취득하는 구조가 아닙니다. 알려진 임차보증금만 놓고도 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 총 부담은 130,000,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형에 가깝습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

등기부상 2020.10.06. 경기남부수산업협동조합 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원이 있었으나 해당 등기는 이미 말소로 표시돼 있습니다. 계산상 말소기준은 2024.09.27. 압류입니다. 따라서 그보다 빠른 전입일을 가진 실제 임차인이 적법한 점유·임대차요건을 갖춘 경우 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다.

2025.03.11. 등기된 이한의의 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 전입일 2023.11.28.과 확정일자 2023.11.20.이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 확인되므로 보증금 130,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 부분은 매수인 인수로 계산됩니다. 등기권리가 사라진다는 사실과 보증금 반환부담이 사라진다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 보증금 미상 다수

보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 16명은 중복된 보증기관 신고가 아니라 각각의 실제 임차인·점유자 명의로 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 전입일만으로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 이한의 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 청구액은 1,445,260,298원이며, 현재 시나리오 계산상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 상승이 맞물린다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 표면상 최저가는 81,291,000원에서 56,903,700원, 다시 39,832,590원으로 크게 낮아지지만, 알려진 임차보증금 미배당분이 반대로 증가합니다. 따라서 낙찰가만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 이한의 한 명만 놓고도 실질취득액은 보증금 130,000,000원 수준에 묶여 있으며, 다른 선순위 전입자의 보증금까지 확인되면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.

⑤ 시세 판단 — 직접 비교는 보류

스타힐스Ⅱ는 15세대, 2020.09.23. 준공으로 확인됩니다. 다만 시세 자료의 대상 면적은 39.1㎡이고 해당 면적은 이 경매물건과 면적 매칭이 되지 않습니다. 최근 실거래 금액도 직접 비교할 수 있는 값이 확인되지 않으므로, 최저가 81,291,000원이나 실질취득 131,863,238원을 두고 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 대우3차 아파트 남측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 섞인 기존 주택지이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배·타일붙임, 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생 급·배수, 개별난방, 소방, 공동현관보안설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6-8미터 도로에 접합니다.
• 토지. 주거용 건부지, 토지면적 472.0㎡, 공시지가 907,800원/㎡, 제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이한의 인수액. 현재 회차 기준 미배당 50,572,238원이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가와 반드시 합산해 보세요.
• 선순위 전입자 보증금. 말소기준 2024.09.27.보다 앞선 전입자 중 보증금 미상자가 다수입니다. 임대차계약서·현황·매각물건명세서로 보증금과 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일만 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있습니다. 토지 등기 원문과 매각조건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.07.24. 민간임대주택 등록등기가 존재합니다. 관련 등기내용을 매각조건과 함께 대조해야 합니다.
• 시세 비교. 면적이 매칭되는 최신 실거래를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.

맺으며 — “81,291,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 81,291,000원이지만, 권리분석의 중심 숫자는 오히려 50,572,238원입니다. 이한의의 보증금 130,000,000원 중 현재 매각대금으로 채우지 못하는 금액이고, 매수인이 부담하는 것으로 계산됩니다. 그래서 알려진 권리만 반영해도 실질취득액은 131,863,238원입니다.

더 큰 문제는 이한의 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 말소기준보다 빠른 전입일을 가진 보증금 미상 점유자들이 다수 있어 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기까지 확인됩니다. 3회 유찰은 가격 할인 신호이지만, 이 사건에서는 권리위험이 함께 커져 있는 상태입니다. 보증금 미상 임차인들의 실체가 정리되기 전에는 최저가가 싸다는 이유만으로 접근하기 어려운 고위험 권리분석 물건입니다.