수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 5층 502호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자는 이재열이며 2020.09.28. 소유권보존 등기가 있습니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 221,000,000원에서 세 번 유찰돼 75,803,000원까지 내려온 물건이라 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 2024.09.27. 말소기준권리 이전 전입자들의 대항력과 보증금을 먼저 봐야 합니다.

특히 정미정은 2022.09.30. 주민등록·점유를 시작했고, 임대차계약일은 2022.08.12., 보증금은 150,000,000원입니다. 2024.10.11. 주택임차권등기까지 되어 있습니다. 요청된 대항력 인수형 계산 원칙에 따르면 보증금 150,000,000원이 현 최저가 75,803,000원보다 크므로, 정미정만 놓고 본 실질취득 가격판단의 기준선은 약 150,000,000원으로 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 구조로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

분석상 말소기준권리는 2024.09.27. 압류입니다. 이후의 임의경매개시결정과 정미정 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 임차권등기의 말소 여부와 별개로 정미정의 주민등록·점유개시는 2022.09.30.로 훨씬 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지는 구조가 아닙니다.

또한 2020.10.06. 경기남부수산업협동조합 명의의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.10.14. 경기수산업협동조합으로의 명칭 변경, 송원자산대부로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 채권최고액 1,680,000,000원 근질권 설정, 2025.10.20. 채권최고액 520,000,000원 근질권 설정 등이 이어져 있어 현재 등기 흐름은 입찰 전 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 최저가보다 먼저 확인할 표

조사상 임차 관련 인원은 16명이며 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 김희라의 전입일 2024.10.16.은 말소기준일 2024.09.27.보다 늦습니다. 반면 정미정을 포함한 나머지 15명은 말소기준보다 앞선 전입입니다. 다만 정미정을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 분류하는 것이 안전합니다.

③ 가격 — 감정가 34.3%라는 숫자에 속으면 안 된다

현재 회차는 세 번 유찰된 상태로 최저매각가는 75,803,000원, 감정가 221,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 53,062,100원, 그 다음은 37,143,470원으로 제시되어 있습니다. 그러나 정미정 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 큰 상태에서는 요청된 대항력 인수형 원칙상 낙찰가만 내려간다고 실질취득 가격이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.

동일 면적의 최근 실거래 확인값으로 비교할 수 있는 수치는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 스타힐스Ⅱ의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 현재 회차 자체가 이미 그 수준에 도달해 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)

예상배당에서는 정미정 보증금 150,000,000원이 매수인 인수 대상으로 표시되고, 집행비용 1,764,454원 후 소유자 교부액은 74,038,546원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근. 주변은 기존주택지로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능. 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배·타일붙임, 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생 급·배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 472.0㎡, 지목 대, 평지, 다세대 이용. 공시지가 907,800원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 다세대주택이고 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 권리 불확실성까지 겹쳐 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정미정 보증금. 임대차계약일 2022.08.12., 주민등록·점유개시 2022.09.30., 보증금 150,000,000원, 임차권등기 2024.10.11.의 효력과 실제 미배당 인수액을 원본으로 확인하세요.
• 선순위 전입자. 정미정 외 말소기준 이전 전입자들의 실제 점유 여부·보증금·확정일자·배당요구 및 퇴거 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 배당요구 없는 사람. 보증금이 미상인 선순위 전입자 가운데 배당요구가 확인되지 않은 경우는 인수위험을 더 보수적으로 판단해야 합니다.
• 토지 별도등기. 토지에 관한 별도등기의 권리 내용과 대지권 관계, 매각 후 존속 여부를 반드시 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2024.07.24. 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 내용이 존재합니다.
• 등기 흐름. 기존 근저당의 말소 표시와 이후 근저당권 이전·근질권 설정 부기들이 함께 존재하므로 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 재대조하세요.
• 가격. 현재 최저가 75,803,000원만을 기준으로 수익성을 계산하지 말고, 정미정 보증금 및 다른 임차인 인수 가능액까지 포함한 총 실질취득비용을 확정한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 인수액 확정이 먼저”

이 사건의 표면은 강한 할인입니다. 감정가 221,000,000원이 3회 유찰돼 75,803,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결과는 정반대 방향으로 시선을 돌리게 합니다. 정미정의 보증금만 150,000,000원이고, 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서며, 그 밖에도 다수의 선순위 전입자가 존재합니다.

따라서 이 사건은 “싸게 떨어진 다세대”가 아니라 “인수액이 확정되기 전까지 가격을 평가할 수 없는 다세대”에 가깝습니다. 정미정만 놓고 보면 요청된 대항력 인수형 원칙상 실질취득 판단 기준은 약 150,000,000원이고, 보증금 미상 전입자들이 실제 대항력을 갖고 있다면 부담은 더 커질 수 있습니다. 여기에 토지 별도등기까지 있습니다. 입찰 전제는 할인율이 아니라 임차인별 인수액 확정입니다.