수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 4층 402호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 회차 최저가는 감정가의 34.3%인 81,291,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차권자 구민준의 보증금이 140,000,000원이고, 그 외에도 말소기준일보다 먼저 전입한 다수의 점유 명의가 확인됩니다.

특히 구민준은 임대차계약일 2022.09.05, 확정일자 2022.09.06, 주민등록일 2022.10.28, 점유개시일 2022.10.30이며 임차보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.09.27 압류이므로 시간순으로 앞서고, 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 따라서 최저가가 더 내려간다고 실질취득액이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차 점유가 핵심

② 임차인·점유자 — 실제 확인 명의 16명

보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입시점만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 구민준은 임차권등기와 보증금 140,000,000원이 확인됩니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 구민준 기준 총액은 1.4억

실거래 비교 대신 이 물건에서는 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 구민준의 보증금 140,000,000원이 각 회차 매각가보다 크므로, 지정된 대항력 인수형 계산 규칙에 따라 매각가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘고 구민준만 반영한 실질취득은 약 140,000,000원으로 유지됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에는 집행비용 1,863,238원과 소유자 잔여 79,427,762원이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 별도 권리·등기 체크

• 말소기준. 2024.09.27 화성시동부출장소 압류가 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이후 2024.11.05 구민준 임차권등기와 2025.02.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 표시입니다.
• 민간임대주택. 2024.07.24 민간임대주택 등록 등기가 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고에 “토지에 관하여 별도등기 있음”이 명시돼 있습니다. 입찰 전 별도등기의 구체적 내용 확인이 필수입니다.
• 근저당 후속등기. 2020.10.06 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당은 등기상 이미 말소 표시가 있으나, 2025.10.14 송원자산대부로의 근저당권 이전 및 제이비우리캐피탈 근질권, 2025.10.20 추가 근질권 등 후속 부기가 존재합니다. 원본 등기에서 말소·이전 관계를 직접 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 도시형생활주택으로, 위생 급·배수·개별난방·소방·공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 주거용 건부지로 이용 중이며 북측 약 6~8미터 도로에 접합니다. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다.
• 환금성. 15세대 규모이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0으로 표시돼 있어 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 81,291,000원은 입찰 출발가일 뿐입니다. 구민준 보증금 기준 실질취득 하한은 약 140,000,000원입니다.
• 미상 임차인 14명 확인. 전입시점이 말소기준보다 앞선 14명은 보증금·확정일자 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 임대차계약서와 배당요구·점유 현황 확인이 핵심입니다.
• 배당요구 없는 점유자. 김진희·신현강·김은정·김주엽·김소희·양효진·신종민·김혜선 등은 배당요구가 확인되지 않아 승계위험 판단을 더 보수적으로 해야 합니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서에 별도등기가 명시돼 있으므로 건물 등기만 보고 입찰하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등기. 2024.07.24 등록사항과 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래를 근거로 한 가격 우위가 확인된 상태가 아니므로 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·토지 별도등기를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,129만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 겉으로는 감정가 237,000,000원에서 81,291,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 기준점을 최저가에 두면 판단이 왜곡됩니다. 구민준 보증금 140,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 지정된 인수형 계산 기준상 실질취득은 최소 약 1.4억원에서 시작합니다. 여기에 말소기준 전 전입한 대항력 가능·미상 14명, 토지 별도등기, 민간임대주택 등기까지 함께 확인해야 합니다.

현재 단계에서 가격보다 먼저 해결해야 할 것은 ‘얼마를 인수하는가’입니다. 구민준 외 임차관계가 정리되지 않는 한 추가 유찰만으로 위험이 해소되지 않습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 미확정 임차보증금의 총량이 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.