수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 3층304호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가 182,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 62,426,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건은 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 데이터상 말소기준권리는 2024.09.27. 화성시동부출장소 압류로 산정되어 있고, 그보다 앞서 전입한 점유자가 다수 확인되기 때문입니다.

가장 구체적으로 확인되는 임차인은 나영은입니다. 임대차계약일 2023.10.20., 주민등록·점유개시 2023.11.03., 확정일자 2023.10.20., 보증금 90,000,000원이며 임차권등기까지 마쳤습니다. 현 회차 매각가 62,426,000원을 전제로 하면 집행비용 1,523,668원 후 60,902,332원이 배당되고, 남은 29,097,668원은 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심

2020.10.06. 경기남부수산업협동조합 명의의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 데이터상 현재 말소기준은 2024.09.27. 압류입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차관계 — 실제 점유자 16명, 보증금 미상 다수

보증기관 대위·승계 신고자는 없어 아래 16명은 중복 보증기관 신고가 아닌 실제 점유·임차 관련 인원입니다. 다만 나영은 외 인원은 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 말소기준보다 전입이 빠르더라도 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 김희라는 전입일이 말소기준일 이후입니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 나영은 관련 실질취득은 약 9천만원대

이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 봐야 합니다. 현 회차는 62,426,000원에 나영은 미배당 29,097,668원을 더해 91,523,668원입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오에서는 낙찰가가 43,698,200원으로 내려가지만 나영은 관련 인수액이 47,488,368원으로 늘어 실질취득은 91,186,568원입니다. 5회 유찰 시에도 30,588,739원 + 60,361,858원 = 90,950,597원입니다.

낙찰가가 크게 낮아져도 나영은의 보증금 미배당분이 늘면서 알려진 범위의 총 부담은 약 90,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 “감정가의 17%까지 내려가면 매우 싸다”처럼 최저가만으로 판단해서는 안 됩니다. 더구나 위 계산에는 다른 보증금 미상 점유자의 잠재 인수액이 포함되어 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)

현 회차 계산상 나영은 보증금 부족분은 29,097,668원으로 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 다른 점유자의 보증금도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
• 주위환경. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존주택지대로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 단지규모. 스타힐스Ⅱ는 15세대, 준공일은 2020.09.23.입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회입니다.
• 토지. 공시지가 907,800원/㎡, 제1종일반주거지역이며 도시지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 나영은 보증금 인수. 현재 회차 기준 배당 후 29,097,668원이 인수되는 구조를 입찰가에 반드시 더해 계산해야 합니다.
• 선순위 가능 점유자. 나영은 외 말소기준 이전 전입자들의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 유지 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 구분. 배당요구를 한 사람과 하지 않은 사람이 섞여 있으므로 명세서의 최종 임차인 현황과 배당요구 종기를 원문 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.07.24. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 해당 등기를 확인하기 전에는 권리분석을 완료된 것으로 보면 안 됩니다.
• 가격 착시 경계. 3회 유찰·최저가 62,426,000원만 보지 말고 최소한 확인된 실질취득 91,523,668원을 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 6천만원”이 이 물건의 가격은 아니다

이 사건은 최저가만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 확인된 임차권자 나영은의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현 회차에서 29,097,668원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다. 그래서 실제 부담은 62,426,000원이 아니라 최소 91,523,668원으로 봐야 합니다.

더 중요한 점은 이것도 끝이 아니라는 것입니다. 나영은 외에도 말소기준일보다 먼저 전입한 보증금 미상 점유자가 다수 확인됩니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 지워서도 안 됩니다. 여기에 토지 별도등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리 불확실성이 매우 큰 고난도 사건”입니다. 최종 임차내역과 별도등기를 확인해 인수총액을 확정하기 전에는 할인율 자체가 투자 메리트가 될 수 없습니다.