수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 ‘스타힐스2’ 2층 203호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자는 이재열이고, 경매개시 채권자는 경기수산업협동조합, 청구액은 1,445,260,298원입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.09.27. 화성시동부출장소 압류로 잡혀 있습니다. 그런데 일반적인 후순위 권리 소멸 여부보다 훨씬 중요한 것이 점유관계입니다. 2024.01.02.부터 전입·점유한 김진희의 보증금 130,000,000원이 존재하고, 말소기준 전에 전입한 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다.

따라서 이 사건은 “감정가 대비 34.3%까지 떨어졌다”는 할인율로 접근하면 위험합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락만큼 미배당 인수분이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정됩니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 김진희만 놓고 보면 실질취득 판단의 기준은 약 130,000,000원입니다. 그리고 이것은 14명의 대항력 가능·미상 점유자 위험을 넣기 전의 최소선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 별개다

등기부에는 2020.10.06. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당이 있으나 현재 자료상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 2023년 송경남의 주택임차권 역시 2023.10.11. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.27. 압류입니다. 경매개시결정과 김진희의 2025.03.20. 임차권등기는 그 뒤에 위치해 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다.

임차인·점유 현황 — 16명, 그중 14명은 대항력 가능·미상

보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 有라고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 김진희는 임대차계약일 2023.12.04., 확정일자 2023.12.06., 주민등록·점유개시일 2024.01.02., 보증금 130,000,000원이 확인됩니다.

② 가격 판단 — 유찰가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

현재 회차 최저가는 84,378,000원으로 감정가 246,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차가 되면 59,064,599원, 그다음은 41,345,219원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 김진희의 보증금 130,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 큽니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수분이 커져 총 취득부담이 임차보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 84,378,000원, 59,064,599원, 41,345,219원이라는 숫자를 각각 독립된 ‘매수가격’으로 보면 안 됩니다. 김진희만 기준으로도 약 130,000,000원이 최소 실질취득 기준이고, 14명의 미상 보증금은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,378,000원 가정)

현재 배당계산에서는 집행비용 1,918,804원을 제외한 82,459,196원이 소유자 잔여로 잡혀 있고, 김진희 보증금 130,000,000원의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 이 배당표의 큰 잔여액을 ‘낙찰자 안전’으로 해석해서는 안 됩니다. 김진희 보증금 승계와 미상 임차인 문제는 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)이며, 스타힐스Ⅱ는 15세대입니다. 사용승인 기준일은 2020.09.23.입니다.
• 주위환경. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
• 건물 상태. 외벽 석재붙임, 내부 벽지도배·타일붙임, 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창, 기본 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관보안설비가 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 스타힐스Ⅱ 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰된 상태로, 가격 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김진희 보증금부터 확정. 보증금 130,000,000원, 2024.01.02. 전입·점유, 2023.12.06. 확정일자가 확인됩니다. 배당계산상 예상배당 0원이므로 승계구조를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 14명 전입자 전수 확인. 지영배·김혜선·백병철·정미정·신종민·김은정·구민준·양효진·김소희· 김주엽·나영은·이한의·배승진·신현강은 말소기준 전 전입이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·점유·전입·배당요구 관계를 개별 확인해야 합니다.
• 김희라 구분. 김희라는 2024.10.16. 전입으로 말소기준 2024.09.27.보다 늦어 대항력 기준상 승계 위험은 구분됩니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서의 “토지에 관하여 별도등기 있음” 문구를 토지등기부와 대지권 표시에서 직접 대조해야 합니다.
• 후속 담보권 기재 대조. 등기부에는 기존 근저당의 말소 표시와 함께 이후 근저당권 이전·근질권 설정 관련 기재도 존재하므로 최신 등기사항전부증명서에서 현재 존속 관계를 다시 확인해야 합니다.
• 추가 유찰을 가격할인으로만 보지 말 것. 다음 회차 59,064,599원, 그다음 41,345,219원으로 내려가더라도 김진희 보증금이 낙찰가를 초과하는 한 실질취득 판단의 최소선은 약 130,000,000원이고 추가 임차인 위험은 그대로 남습니다.

맺으며 — “84,378,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 표면 가격은 84,378,000원입니다. 감정가 246,000,000원의 34.3%이고, 이미 세 차례 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자를 실제 취득가격으로 보면 안 됩니다.

김진희는 2024.01.02. 전입·점유했고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준 2024.09.27.보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당계산상 보증금 배당은 0원입니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정됩니다. 그래서 현재 회차든 추가 유찰이든 김진희만 반영한 최소 실질취득은 약 130,000,000원입니다.

더 큰 문제는 그 뒤입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 말소기준 전 전입자가 14명이나 더 있고, 토지에는 별도등기도 있습니다. 즉 이 사건은 “3회 유찰된 저가 다세대”가 아니라 “확정된 130,000,000원 보증금 위험에 다수의 미상 임차관계가 겹친 인수형 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리관계가 확정되기 전에는 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.