수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 62,426,000원으로 감정가 182,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 할인율보다 임차보증금 승계 가능성이 먼저입니다. 등기된 임차권자 백병철의 보증금이 160,000,000원이고, 주민등록일 2021.03.22·점유개시일 2021.03.20, 1차 확정일자 2021.03.03·2차 확정일자 2023.02.13으로 모두 말소기준 압류일 2024.09.27보다 앞섭니다.

즉 현재 최저가 62,426,000원에 낙찰되더라도 백병철이 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액의 합계가 보증금 약 160,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 임차인·점유자 15명의 권리까지 별도로 확인해야 하므로, 현재 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

등기상 말소기준은 2024.09.27. 갑구 2번 압류입니다. 2020.10.06. 설정된 경기남부수산업협동조합 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2025.02.24. 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이후 2025.03.31. 백병철의 주택임차권등기가 들어왔지만, 임차권등기 자체보다 중요한 것은 그 안에 기재된 2021년부터의 점유·전입·확정일자입니다.

② 임차인·점유자 — 16명, 보증금 미상 15명

기재된 임차인·점유자는 모두 16명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 백병철은 등기부 주택임차권으로 보증금과 과거 전입·점유일자가 확인됩니다. 나머지 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 말소기준 이전 전입자라고 해서 곧바로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 아래 표에서는 정확도 원칙에 따라 ‘대항력 가능·미상’으로 구분했습니다.

백병철의 임차권등기에는 임대차계약일 2021.03.02·2023.01.30, 점유개시일 2021.03.20, 주민등록일 2021.03.22, 확정일자 2021.03.03·2023.02.13, 임차보증금 160,000,000원이 기재돼 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 다른 점유자는 대항력 여부를 확정하지 않고 별도 확인 대상으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 6,242만원이 곧 취득원가는 아니다

현재 최저가는 감정가 182,000,000원의 34.3%인 62,426,000원입니다. 4회 유찰 시 43,698,200원, 5회 유찰 시 30,588,739원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 백병철의 160,000,000원 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있어 총부담이 크게 줄지 않습니다.

비교 가능한 실거래 시세값은 확인되지 않아, 약 160,000,000원 수준의 실질취득이 시장가격보다 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 단지 규모는 15세대, 사용승인일은 2020.09.23이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 시세 확인 없이 ‘3회 유찰이므로 싸다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 기준)

위 예상배당 계산에는 신청채권자 1,445,260,298원과 임차인 배당이 실제 배당항목으로 반영되지 않은 형태이므로, 이 표의 ‘소유자 잔여’를 실제 잔여금으로 받아들이면 안 됩니다. 특히 백병철 임차보증금 160,000,000원과 보증금 미상 점유자들의 권리는 별도 검증해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 됩니다.

⑤ 민간임대주택·등기 후속관계

갑구에는 2024.07.24. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 매각 후 해당 지위와 의무의 처리 관계는 입찰 전 관련 원문을 확인해야 합니다.

또한 을구 1번 근저당권과 관련해 2025.10.14. 송원자산대부로의 근저당권 이전, 제이비우리캐피탈주식회사 채권최고액 1,680,000,000원의 근질권, 2025.10.20. 채권최고액 520,000,000원의 근질권 등 후속등기가 기재돼 있습니다. 사건의 말소기준은 2024.09.27. 압류로 산정돼 있으므로, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 각 부기등기의 현재 상태와 말소 범위를 다시 대조하는 것이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
• 주변. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 설비. 기본 위생 급·배수설비, 개별난방, 소방설비, 공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8m 도로에 접하고, 토지는 인접도로와 등고 평탄한 주거용 건부지입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역 · 도시지역 · 성장관리권역 · 비행안전제3구역(전술) · 가축사육제한구역이며 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있어 입찰·취득 단계의 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 스타힐스Ⅱ는 15세대 규모이며 2020.09.23 사용승인된 소규모 다세대입니다. 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 가격뿐 아니라 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 백병철 배당액 확인. 보증금 160,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 남는 보증금이 얼마인지 배당순위별로 다시 계산해야 합니다.
• 보증금 미상 15명 확인. 특히 말소기준일보다 먼저 전입한 14명은 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부가 확인될 때까지 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 점유 호수 특정. 각 임차인·점유자의 실제 점유부분이 본건 204호에 해당하는지 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기. 토지에 관한 별도등기의 권리내용과 매각 후 존속 여부를 토지등기부에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간·임대료 규제와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 현재 등기 재확인. 근저당권 이전·근질권 등 2025년 후속등기의 현재 상태와 말소 범위를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
• 시세 현장조사. 실질취득이 약 160,000,000원 수준 이상이 될 수 있으므로 동일 면적·유사 다세대의 실제 매매·전세 시세를 먼저 확보해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당·인도에 영향을 주는 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 많을수록 싸지는 구조가 아니다”

감정가 182,000,000원에서 3회 유찰돼 62,426,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 계산 방식이 다릅니다. 백병철의 보증금 160,000,000원이 전액 배당되지 않는다면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘어, 실질취득은 약 160,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.

더 큰 문제는 그 160,000,000원이 최종 부담의 상한도 아니라는 점입니다. 백병철 외 15명의 보증금이 확인되지 않았고, 그중 김희라를 제외한 14명은 말소기준보다 앞선 전입일을 갖습니다. 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않은 이상 이들을 단순히 소멸 임차인으로 처리할 수 없습니다. 토지 별도등기까지 포함하면 권리난도는 높습니다. 최저가 34.3%는 매력지표가 아니라 착시일 수 있으며, 인수액 확정이 입찰가 계산보다 먼저입니다.