수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 62,426,000원으로 감정가 182,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 표면적으로는 할인폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 오히려 전입 시점이 말소기준보다 앞선 다수 점유자를 먼저 봐야 합니다.

말소기준은 2024.09.27. 화성시동부출장소 압류입니다. 김소희는 2023.07.31. 주민등록과 확정일자가 확인되고 보증금은 60,000,000원입니다. 현재 최저가 62,426,000원을 가정한 배당안에서는 집행비용 1,523,668원과 김소희 보증금 60,000,000원이 배당되어 김소희에 대한 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 실제 보증금과 우선순위를 반영하지 못하므로, 전체 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.09.27. 압류

2020.10.06. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2024.09.27. 압류입니다. 이후의 경매개시결정과 김소희 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸 대상으로 표시됩니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 해서 보증금 미배당분까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인 승계 가능성을 별도로 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명

김소희는 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2023.07.06., 점유개시일은 2023.07.29., 주민등록·확정일자는 모두 2023.07.31.이며 보증금은 60,000,000원입니다. 따라서 현재 배당가정에서는 우선변제 후 전액 회수가 가능하지만, 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조가 됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득’을 봐야 한다

이 물건은 스타힐스Ⅱ 15세대 규모의 다세대주택이며 준공일은 2020.09.23.입니다. 확인된 비교 실거래 금액이 없어, 현재 최저가 62,426,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부를 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 할인율 자체에 가격 가점을 줄 수 없습니다.

오히려 이 사건에서는 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액이 실질취득비용입니다. 김소희만 놓고 보면 현재 회차에서는 인수액이 0원이지만, 추가 유찰 시 총 부담은 약 6,000만원 수준으로 유지됩니다. 그리고 14명의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 취득비용의 상단은 현재 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)

현재 배당가정에서는 김소희 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 실제 채권도 이 배당표에 포함되어 있지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건입니다.
• 입지. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 주변에 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 472.0㎡, 지목 대, 주거용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
• 환금성. 스타힐스Ⅱ는 15세대 규모이고 비교군 경매 평균 유찰횟수는 3.0회입니다. 현재 물건도 3회 유찰 상태라 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 14명 보증금 확인. 말소기준 전 전입한 보증금·확정일자 미상 점유자 14명의 계약서, 점유관계, 보증금과 확정일자를 확인해야 실질 인수액 상단을 계산할 수 있습니다.
• 김소희 인수 시나리오. 현재 최저가에서는 배당안상 인수 0원이지만, 4회 유찰 시 17,488,368원, 5회 유찰 시 30,361,858원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
• 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있으므로 대지권 및 토지권리의 존속 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율만 보지 말 것. 62,426,000원은 감정가의 약 34.3%이지만 실거래 비교가 확인되지 않고 임차인 위험이 커, 할인율 자체로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 관리·명도 범위 확인. 다수 점유자가 확인된 만큼 실제 점유 세대와 명도 대상, 공용부분 관리비 체납 여부를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 최저가보다 14명의 미상 보증금이 먼저다”

이 사건은 감정가 182,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 62,426,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 현재 확인되는 실제 임차인·점유자는 16명이고 그중 14명은 말소기준 전 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 김소희 보증금 60,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만 추가 유찰 시 미배당분이 매수인에게 넘어오며, 4회·5회 유찰에서도 실질취득은 약 6,000만원 수준을 유지합니다.

여기에 토지 별도등기와 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가 = 높은 매력”으로 평가할 사건이 아닙니다. 권리관계가 단순하게 정리되기 전까지는 입찰가 계산보다 임차인 보증금과 토지권리 확인이 우선입니다. 가격은 내려왔지만 권리 불확실성이 큰 고난도 다세대 경매로 보는 것이 적절합니다.