수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 4층403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 84,378,000원으로 감정가 246,000,000원의 현재 회차 기준 34%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차관계입니다. 2024.09.27. 압류가 말소기준으로 계산되어 있고, 그보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 확인됩니다.
특히 김주엽은 임차권등기가 되어 있고 임차보증금이 140,000,000원으로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션도 이 보증금을 매수인 인수로 처리합니다. 보증금이 현재 최저가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득 판단을 최저가만으로 해서는 안 됩니다. 정확도 기준상 김주엽 보증금 약 140,000,000원이 최소 실질취득 기준으로 작동하며, 다른 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 부담이 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층403호 · 경기도 오산시 오산로360번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 · 대상 4층403호 |
| 소유자 | 이재열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 84,378,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 1,445,260,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 압류가 기준, 임차관계는 별도 확인이 핵심
2020.10.06. 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.09.27. 화성시동부출장소 압류입니다. 이후 2025.02.24. 임의경매개시결정과 2025.03.26. 김주엽 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 보증금 미상자가 핵심 위험
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 16명입니다. 이 중 김주엽은 보증금 140,000,000원이 확인되고 대항력이 인정되는 임차권자입니다. 김희라는 2024.10.16. 전입으로 말소기준 2024.09.27.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 나머지 14명은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배승진 | 2024.07.25 | 미상 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이한의 | 2023.11.28 | 미상 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 2024.01.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백병철 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.03.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신현강 | 2024.08.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2022.10.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희라 | 2024.10.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나영은 | 2023.11.03 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 지영배 | 2020.10.08 | 미상 | 2025.04.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 구민준 | 2022.10.28 | 미상 | 2025.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 2023.07.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양효진 | 2023.06.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신종민 | 2022.10.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정미정 | 2022.09.30 | 미상 | 2025.03.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김혜선 | 2020.10.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주엽 | 2023.10.05 | 140,000,000원 | 2025.03.26 | 있음 | 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저가는 84,378,000원이고, 4회 유찰 시 시나리오는 59,064,599원, 5회 유찰 시 시나리오는 41,345,219원입니다. 그러나 김주엽 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 이 물건은 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 최저가 84,378,000원 · 김주엽 보증금 140,000,000원 인수 위험 |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 최저가 59,064,599원 · 김주엽 보증금 140,000,000원 기준은 계속 중요 |
| 5회 유찰 시 | 최저가 41,345,219원 · 김주엽 보증금 140,000,000원 기준은 계속 중요 |
스타힐스Ⅱ는 15세대, 준공일은 2020.09.23이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액 기준이 확보되지 않았기 때문에 현재 가격이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,918,804원 |
| 인수 · 임차인 김주엽 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,459,196원 |
배당 시뮬레이션상 김주엽의 보증금 140,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용은 1,918,804원, 소유자 잔여는 82,459,196원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 도시형생활주택이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 472.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접하며 토지자료상 도로접면은 소로한면입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김주엽 보증금. 140,000,000원 인수 위험을 낙찰가와 별개로 반드시 반영해야 합니다. 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 선순위 전입자 14명. 각 임차인의 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 종기 준수 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확정해야 합니다.
- 김희라. 전입일 2024.10.16.로 말소기준 2024.09.27.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.24. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 임대의무 관련 법적 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고의 토지 별도등기 내용을 확인하고 매각 후 존속 여부를 검토해야 합니다.
- 배당구조. 신청채권자 청구액 1,445,260,298원과 시뮬레이션상 배당액 0원 사이의 관계를 채권계산서와 등기부에서 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “84,378,000원이 아니라 인수부담을 본다”
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 84,378,000원까지 내려왔다는 사실보다 대항력 임차관계가 훨씬 중요합니다. 김주엽의 보증금 140,000,000원은 매수인 인수 위험이 확인되며, 정확도 기준상 낙찰가가 그보다 낮은 현재 구간에서는 실질취득을 최소 약 140,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
더 큰 문제는 여기에 끝나지 않는다는 점입니다. 김주엽 외에도 말소기준보다 앞서 전입한 14명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수 범위를 완전히 확정할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기와 민간임대주택 등록 등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 사건이 아니라, 미상 임차관계를 모두 해소한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다. 현재 판단은 가격보다 권리확인이 먼저입니다.
