수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 4층 401호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가는 222,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,146,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차인 승계입니다.

등기된 임차권자 지영배는 2020.10.08. 전입·점유를 시작했고 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준은 2024.09.27. 압류이므로 전입 시점이 훨씬 빠릅니다. 현재 배당 계산에서도 지영배에게 배당되는 금액은 0원, 보증금은 매수인 승계 대상으로 잡혀 있습니다. 따라서 최저가 76,146,000원만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기부상 2020.10.06. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 사건의 말소기준은 2024.09.27. 압류로 계산돼 있습니다. 문제는 그 이전부터 전입한 점유자들이 다수 확인된다는 점입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 16명

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 위 16명은 모두 실제 임차인으로 집계했습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 76,146,000원이 실질취득가가 아니다

현재 회차 최저가는 감정가 222,000,000원의 34.3%인 76,146,000원입니다. 그러나 지영배의 대항력 있는 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 이 사건은 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 이 유형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수분이 커져 가격 판단용 실질취득 총액은 약 140,000,000원 수준으로 고정됩니다.

같은 단지의 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않고, 대상 면적도 일치 표본으로 잡히지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 수 없습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 기록돼 있어 가격보다 권리·환금성 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액은 1,445,260,298원입니다. 입찰 전 배당요구·채권관계 원문 대조가 필요합니다.

⑤ 별도등기·용도·환금성 메모

• 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고에 “토지에 관하여 별도등기 있음”이 기재돼 있습니다. 입찰 전 별도등기의 내용과 매수인 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
• 입지. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 주변에 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 472.0㎡, 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
• 환금성. 스타힐스Ⅱ는 15세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래 비교표본도 확인되지 않아 매각가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 고정. 현재 최저가 76,146,000원이 아니라 지영배 보증금 기준 약 140,000,000원을 최소 가격 판단선으로 보세요.
• 미상 임차인 14명 확인. 배승진 외 13명의 보증금·확정일자·실점유 여부와 배당요구 효력을 매각물건명세서 및 임대차 원문으로 확인해야 합니다.
• 지영배 승계 확인. 보증금 140,000,000원, 전입·점유 2020.10.08., 임차권등기 2024.10.30.의 관계와 실제 미배당액을 매각기일 직전 서류로 재확인하세요.
• 김희라 구분. 김희라의 전입일은 2024.10.16.으로 말소기준 2024.09.27. 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서의 별도등기 내용을 확인하기 전에는 토지 권리관계를 단순 소멸형으로 보지 마세요.
• 배당표 원문 대조. 현재 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시돼 있으므로 청구액 1,445,260,298원과 실제 채권·공동담보 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않습니다.

맺으며 — “유찰률보다 임차인표를 먼저 본다”

이 사건은 감정가 222,000,000원에서 76,146,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이지만, 가격보다 권리가 먼저입니다. 지영배의 보증금 140,000,000원은 현재 배당 0원·매수인 승계로 잡혀 있고, 낙찰가보다 보증금이 큰 인수형이므로 실질취득은 약 140,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.

더 큰 문제는 그 뒤입니다. 지영배 외에도 말소기준 전에 전입한 점유자가 14명이나 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력을 확정할 수 없지만 동시에 인수 위험을 0원으로 처리할 수도 없습니다. 여기에 토지 별도등기, 15세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 비교 가능한 최근 실거래 공백까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기에는 권리와 환금성 불확실성이 지나치게 큽니다. 이 물건은 입찰가 계산보다 임차관계와 별도등기를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.