수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 76,146,000원으로 감정가 222,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격이 아니라 2024.09.27 압류보다 먼저 전입한 다수 점유자입니다.

현황조사상 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 15명 확인되고, 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않아 정확한 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 2025.03.20 등기된 이영자의 주택임차권에는 보증금 130,000,000원이 기재돼 있으며, 등기 내용상 주민등록일자와 점유개시일자도 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당 후 남을 임차보증금이 얼마인지가 확인되기 전에는 낙찰가 76,146,000원을 실제 취득비용으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.09.27 압류

제공된 권리판정상 말소기준은 2024.09.27 화성시동부출장소 압류입니다. 이후 2025.02.24 임의경매개시결정과 2025.03.20 이영자 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 등기 자체가 소멸하는 것과 임차인의 대항력·미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지는 별개입니다.

또한 2024.07.24 민간임대주택등기가 존재하며, 매각물건명세서에는 토지에 관하여 별도등기 있음이라고 기재돼 있습니다. 두 항목 모두 매각 후 효력과 부담 여부를 원본 기준으로 별도 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 최저가보다 먼저 확인할 표

말소기준 전 전입자라도 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않은 경우 대항력을 확정적으로 단정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 위 명단은 실제 점유·임대차관계와 원본 서류를 대조해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 34.3%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다

스타힐스Ⅱ는 15세대, 2020.09.23 준공으로 확인됩니다. 동일 조건의 최근 실거래 가격은 확인되지 않아 감정가 222,000,000원이나 최저가 76,146,000원이 현재 시세보다 싼지 직접 비교할 근거가 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)

현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 선순위 임차보증금의 배당 및 미배당 인수 가능성도 별도로 확인해야 하므로, 위 74,375,372원을 실제 소유자 잔여액이나 매수인 인수 0원의 근거로 보기는 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 궐동 대우3차 아파트 남측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 경매 환금성. 스타힐스Ⅱ는 15세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 15명 재확인. 각각의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 이영자 임차보증금 130,000,000원. 주민등록 2024.08.23·점유개시 2024.08.26·확정일자 2024.08.23과 말소기준 2024.09.27의 선후관계를 기준으로 대항력과 미배당 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표를 인수 0원 근거로 사용하지 말 것. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 미상 임차보증금이 존재합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.07.24 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 내용과 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “76,146,000원이 취득가라는 보장은 없다”

이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 222,000,000원에서 3회 유찰돼 76,146,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 말소기준 전 전입 15명과 미상 보증금이 먼저입니다.

특히 이영자의 등기된 임차보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 금액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다. 그 밖의 선순위 전입자 보증금까지 대부분 확인되지 않아 최종 인수액은 더더욱 확정할 수 없습니다.

가격은 크게 내려왔지만 권리는 닫히지 않았습니다. 이 사건은 “싼 다세대”가 아니라 실질취득액을 먼저 확정해야 하는 다수 임차인 권리분석형 물건입니다. 보증금·대항력·배당 후 미회수액과 토지 별도등기까지 확인되기 전에는 최저가만으로 입찰 판단을 내리는 것이 위험합니다.