수원지방법원 2025타경54777. 오산시 궐동 스타힐스2 3층 302호, 전용 39.1㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가 237,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 81,291,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차인입니다.
등기된 임차권자 김은정은 2022.10.24 전입·점유, 임대차계약 2022.08.20, 확정일자 2022.08.22이며 보증금은 120,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2024.09.27 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조이고, 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금이 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려간다고 총 취득부담도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층 302호 · 도로명 경기도 오산시 오산로360번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 39.1㎡ · 5층건 중 3층 |
| 소유자 | 이재열 · 2020.09.28 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 81,291,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 1,445,260,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물규모 | 스타힐스Ⅱ · 15세대 · 2020.09.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 선순위 여부가 핵심
말소기준은 2024.09.27 화성시동부출장소 압류로 계산돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.02.24 경기수산업협동조합 신청으로 들어왔습니다. 한편 2020.10.06 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원이며 등기기록에서는 이미 말소로 표시되고, 이후 2025.10.14 송원자산대부로의 근저당권 이전과 근질권 설정 부기등기가 이어집니다. 이 일련의 등기관계는 입찰 전 최신 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 16명, 김은정 외 14명은 대항력 가능·미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며 실제 임차인·점유자로 확인되는 인원은 16명입니다. 이 가운데 김은정은 보증금과 임차권등기 내용이 구체적으로 확인됩니다. 나머지 점유자 중 말소기준보다 먼저 전입한 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 김희라는 2024.10.16 전입으로 말소기준 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지영배 | 2020.10.08 | 미상 | 2025.04.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김혜선 | 2020.10.12 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백병철 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.03.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정미정 | 2022.09.30 | 미상 | 2025.03.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신종민 | 2022.10.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2022.10.24 | 120,000,000원 | 2024.10.29 | 有 | 無 | 없음 |
| 구민준 | 2022.10.28 | 미상 | 2025.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양효진 | 2023.06.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 2023.07.31 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주엽 | 2023.10.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 나영은 | 2023.11.03 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이한의 | 2023.11.28 | 미상 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 2024.01.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배승진 | 2024.07.25 | 미상 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신현강 | 2024.08.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희라 | 2024.10.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.2억
현재 최저매각가는 81,291,000원입니다. 그러나 김은정의 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 최저가를 초과합니다. 이 경우 가격 판단은 낙찰가 자체보다 낙찰가 + 미배당 인수부담 ≈ 보증금으로 봐야 합니다. 현 회차에서는 81,291,000원에 약 38,709,000원의 잔여 보증금 부담을 더해 실질취득 약 120,000,000원으로 보는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 보증금 기준 잔여 부담 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 81,291,000원 | 약 38,709,000원 | 약 120,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 56,903,700원 | 약 63,096,300원 | 약 120,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 39,832,590원 | 약 80,167,410원 | 약 120,000,000원 |
즉 4회, 5회로 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 김은정 보증금이 그대로 남는 한 실질취득 기준은 약 120,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다. 더구나 다른 14명의 보증금이 미상이라 실제 인수위험은 이보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,863,238원 |
| 인수 · 김은정 임차보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,427,762원 |
김은정 보증금은 예상배당 0원으로 계산돼 매각대금 분배 밖의 인수 문제로 남습니다. 배당표상 인수 대상 보증금은 120,000,000원이며, 가격 판단에서는 보증금 총액을 기준으로 실질취득 약 120,000,000원을 적용했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 오산시 궐동 ‘대우3차 아파트’ 남측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 섞인 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6~8미터 도로에 접하고, 토지는 평탄한 주거용 건부지입니다. 토지면적은 472.0㎡, 공시지가는 907,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배·타일, 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창이며 기본 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관보안설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 도시형생활주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김은정 보증금 확인. 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.10.24, 확정일자 2022.08.22, 임차권등기 2024.10.29의 배당·인수 관계를 원문과 대조하세요.
- 나머지 선전입 14명 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 점유가 미상입니다. 임대차계약서와 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서를 개별 대조해야 합니다.
- 실질취득가로 입찰 상한 설정. 현재 최저가 81,291,000원이 아니라 김은정 보증금을 반영한 약 120,000,000원을 출발점으로 보고, 추가 미상 보증금까지 감안해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 56,903,700원, 5회 유찰 39,832,590원으로 내려가도 김은정 보증금이 남는 한 실질취득은 약 120,000,000원 구조입니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 기재돼 있으므로 토지등기부의 부담과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2024.07.24 민간임대주택 등록등기의 임대의무기간 및 매각 후 법적 효과를 입찰 전에 검토하세요.
- 근저당 후속 부기 확인. 2020.10.06 근저당, 2025.10.14 송원자산대부 이전, 제이비우리캐피탈주식회사 및 박창미 관련 근질권 부기등기의 현재 상태를 최신 등기부로 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 302호 39.1㎡ 한 호에 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유자와 임대차관계가 전입자료와 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “1.2억 보증금 + 미상 임차인”이 먼저다
이 사건은 감정가 237,000,000원에서 최저가 81,291,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 할인율만 보면 판단이 뒤집힙니다. 김은정의 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 핵심 가격은 81,291,000원이 아니라 실질취득 약 120,000,000원입니다. 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수부담이 커지면서 총액은 약 120,000,000원에 머무는 구조입니다.
더 중요한 것은 김은정 외에도 말소기준보다 먼저 전입한 14명의 보증금이 미상이라는 점입니다. 이들은 대항력이 확정된 것으로 단정할 수 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 여기에 토지 별도등기, 민간임대주택 등록등기, 소규모 15세대, 평균 3.0회 유찰이라는 요소까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 권리 불확실성도 큰 물건. 이 사건은 가격부터 계산하기보다 임차인 16명의 권리와 보증금을 먼저 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
