부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동의 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 5층 501호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)이며, 13층 철근콘크리트 건물 안에 있습니다. 소유권보존과 부산은행의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당권이 2021.06.17 같은 날 등기됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 본건 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
501호 임차권자 박성욱의 보증금은 공교롭게도 최저매각가와 같은 140,000,000원입니다. 그러나 보증금 액수만으로 인수 여부가 정해지는 것은 아닙니다. 박성욱의 전입·확정일자 2021.09.15은 말소기준일 2021.06.17보다 늦습니다. 따라서 보증금이 전액 배당되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 대항력 인수형이 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층 501호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사(양도전 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.17 부산은행 근저당권 · 채권최고액 4,895,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
말소기준은 2021.06.17 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이지만 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있어, 이 금액 전체를 501호 한 호실의 독립적인 부담액으로 보기는 어렵습니다. 현재 배당가정에서는 집행비용을 뺀 137,240,000원이 근저당권 배당에 사용되고, 채권 미배당액은 4,757,760,000원입니다. 이 미배당채권이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 501호 임차권자 1명
| 성명 / 호실 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성욱 501호 전유부분 전부 | 전입 2021.09.15 확정 2021.09.15 | 140,000,000원 | 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 배당요구 2023.09.25 | 없음 |
| 박장철 505호 | 전입 2023.08.25 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 한창호 601호 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박예빈 703호 | 전입 2022.02.14 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 이수정 705호 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
본건 501호 인수액 산정에는 박성욱의 임차권만 반영했습니다. 505호·601호·703호·705호 기재자는 같은 사건에서 조사된 다른 호실의 점유 정보로, 501호 보증금과 합산하지 않습니다. 601호 한창호와 705호 이수정은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 해당 호실에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 별도 검토해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 비교 — 싸다고 판단할 실거래 근거가 없다
엘이즈엔13은 2021.05.10 사용승인된 20세대 규모 건물입니다. 건물 안에서도 501호~505호는 다세대주택, 601호~705호는 주거용 오피스텔로 이용상태가 나뉩니다. 따라서 가격을 비교할 때는 단순히 같은 건물이라는 이유만으로 다른 용도 호실을 동일 시세로 묶지 말고, 501호와 같은 다세대주택의 면적·층·거래시점을 맞춰야 합니다.
현재 확인 가능한 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 없어, 최저가 140,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 수 없습니다. 실질취득액도 인수 0원이므로 신건 기준 140,000,000원이지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 137,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 근저당권 미배당액은 4,757,760,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 박성욱의 임차보증금은 후순위여서 배당 여력이 부족하지만, 대항력이 없어 그 미배당 보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 | 4,757,760,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 112,000,000원 | 0원 | 112,000,000원 | 4,785,368,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 89,600,000원 | 0원 | 89,600,000원 | 4,807,412,800원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수, 위생, 도시가스, 주차타워와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36미터)과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 417.4㎡, 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 건물이고 다세대주택과 주거용 오피스텔이 한 건물에 함께 있어, 매도 시에는 501호와 같은 용도·규모의 수요층을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 동일 용도·유사 면적 다세대주택의 최신 실거래와 인근 중개 시세를 확인해 140,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임차권 확인. 박성욱의 전입·확정일자, 배당요구와 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 특수등기 확인. 민간임대주택등기와 부산회생법원 2024회합1005 재산보전처분의 매각 후 처리 및 특별매각조건을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차권등기 여부와 현재 현장 점유 상태는 별개의 문제이므로 501호의 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 4,895,000,000원은 공동담보목록 제2021-445호와 연결돼 있으므로 공동담보 부동산의 범위와 채권양도 관계를 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 집행비용 변동분을 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
- 매각 일정. 매각기일 2026.05.20의 진행·변경 및 매각 결과를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 평가는 보류”
이 물건의 핵심은 보증금 140,000,000원이라는 숫자에 겁먹지 않는 것입니다. 박성욱의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기도 후순위라 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 140,000,000원입니다.
다만 인수액이 없다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 조건의 최신 실거래가 확인되지 않고, 20세대 소규모 건물 안에서 다세대주택과 주거용 오피스텔의 용도가 나뉘기 때문입니다. 민간임대주택등기와 회생 보전처분도 최종 매각조건을 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 검증 전, 특수등기는 원문 확인입니다.
