부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동의 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 6층 605호로, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 13층 철근콘크리트 건물이며, 본건 면적은 26.83㎡입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021년 6월 17일 부산은행 명의 근저당권이 설정된 뒤 임차권등기와 회생 관련 보전처분, 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리분석의 기준점은 2021년 6월 17일 접수된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이고 공동담보목록 제2021-445호에 포함돼 있습니다. 본건 임차권자인 김종필의 전입일은 2021년 8월 23일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 생기더라도 그 잔액이 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 6층 605호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 13층 건물 내 6층 605호 |
| 면적 / 단지 | 26.83㎡ · 엘이즈엔13 · 20세대 · 2021.05.10 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 특수등기는 확인
말소기준권리는 2021.06.17. 부산은행 근저당권입니다. 이후 등기된 김종필의 주택임차권과 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
본건 605호 임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유부분 | 계약·점유 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종필 제605호 전유부분 전부 | 계약 2021.08.13 점유개시 2021.08.21 | 전입 2021.08.23 확정 2021.08.13 | 100,000,000원 240,000원 | 2023.08.25 임차권등기명령 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김종필의 전입일은 말소기준권리보다 약 2개월 늦습니다. 확정일자는 2021.08.13.이고 2023.08.25. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 선순위 부산은행 근저당권 뒤에 놓입니다. 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않아 후순위 임차권에 돌아갈 배당 여력이 없습니다. 그러나 대항력이 없으므로 미회수 보증금은 매수인이 승계하지 않습니다.
② 가격 검증 — 실거래 공백이라 우열 판단 보류
본건은 감정가와 최저매각가가 모두 138,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 138,000,000원입니다. 다만 엘이즈엔13의 동일 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
단지는 20세대 규모이고 비교 면적 일치 거래도 확인되지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 다른 면적의 거래를 끌어와 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 인근 주거용 오피스텔의 동일 전용면적·유사 층 거래와 현재 매물을 별도로 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 135,268,000원 | 4,759,732,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 뺀 135,268,000원이 선순위 부산은행 근저당권에 배당되고, 4,759,732,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 4,759,732,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 4,786,945,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 4,808,669,760원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.05.10. 준공된 13층 철근콘크리트 건물로 급수·배수·위생·도시가스·주차타워·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)·상대보호구역이며, 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 오피스텔이고 동일 면적 거래 표본이 확인되지 않아 실제 거래 속도와 매수층은 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 605호 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 김종필의 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 부기등기. 임대의무기간과 매각 후 의무 승계 여부, 말소 촉탁 대상인지 매각물건명세서와 관할 기관에서 확인하세요.
- 회생 보전처분. 부산회생법원 2024회합1005 관련 보전처분의 현재 효력과 경매 진행·말소 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 공동담보 범위. 부산은행 근저당권은 공동담보목록 제2021-445호가 있으므로 전체 공동담보와 채권양도 관계를 대조하세요.
- 시세 조사. 동일 면적 실거래가 확인되지 않으므로 미남역 인근 주거용 오피스텔의 유사 면적·층·준공연도 거래와 매물을 직접 비교하세요.
- 관리비·주차타워. 미납 관리비와 주차타워 이용 조건·차량 규격·유지 상태를 관리 주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 등은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출된 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
본건 605호의 임차인 김종필은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위입니다. 부산은행 근저당권이 매각대금을 모두 흡수해 임차보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자에게 승계되는 보증금은 없습니다. 금액상 권리는 인수 0원으로 정리됩니다.
다만 이 물건을 안전한 저가 물건으로 곧바로 평가할 수는 없습니다. 동일 면적 실거래 비교가 없어 신건 최저가 138,000,000원의 시세 경쟁력을 검증하지 못했고, 민간임대주택 부기등기와 회생 보전처분도 남아 있습니다. 결론은 권리금액은 통과, 가격과 특수등기는 확인 후 판단입니다.
