부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 7층 705호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 등기상 최초 권리 흐름은 2021년 6월 17일 소유권보존과 부산은행 근저당권 설정으로 시작합니다. 이 근저당의 채권최고액은 4,895,000,000원이고 공동담보목록 제2021-445호에 편입돼 있습니다.
말소기준은 2021년 6월 17일 부산은행 근저당입니다. 그 뒤 2023년 11월 30일 등기된 박건형의 주택임차권과 2025년 4월 22일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 민간임대주택 표시와 부산회생법원의 재산보전처분도 존재하고, 705호에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자가 조사돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 등기는 단순하지만 점유관계는 미완성”인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 7층 705호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.17. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 4,895,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
| 등기 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 미상 점유자가 핵심
등기된 박건형의 임차권은 임대차계약일 2022년 11월 17일, 주민등록·확정일자 2022년 11월 18일로, 말소기준 근저당보다 늦습니다. 등기부에도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있어 이 임차권 자체의 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 신고인 | 점유부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 705호 · 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 박건형 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2022.11.18 확정 2022.11.18 배당요구 2023.11.30 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘신건 1.38억’을 싸다고 볼 수 없다
엘이즈엔13은 20세대, 2021년 5월 10일 사용승인된 건물입니다. 그러나 본 호수와 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래가 성립하지 않고, 최근 거래금액이나 최근 12개월 평균도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 138,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 계산할 수 없습니다.
유찰 시 최저가는 1회 110,400,000원, 2회 88,320,000원으로 내려가지만, 시세 자료가 없는 상태에서는 이 숫자만으로 할인율의 적정성을 판단할 수 없습니다. 특히 미상 점유자의 인수 가능성이 남아 있는 동안에는 낮아진 최저가만 보고 가격 가점을 주는 접근이 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,732,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 138,000,000원에서는 집행비용을 제외한 135,268,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 4,759,732,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 13층 건물 중 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 본건 705호도 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스시설, 주차타워와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 폭 도로와 남측 약 3미터 폭 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,101,000원입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 20세대 규모이고 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로, 가격대별 매수수요와 환금성은 별도 실거래 조사 후 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이수정의 전입세대 열람. 2021.06.17. 이전 전입 여부를 확인해 대항력 가능성을 먼저 판정해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 이수정의 계약일·보증금·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 박건형 임차권 정리. 후순위 임차권의 매각 소멸과 등기말소 절차가 매각물건명세서에 동일하게 기재됐는지 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택 표시. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 표시가 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 회생 보전처분. 2024.01.22. 보전처분 등기의 매각 후 처리 여부를 등기 원본과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 호수 구분. 현황조사에는 같은 건물의 505호·601호·703호 신고인도 함께 조사돼 있으므로 705호와 다른 호수의 점유관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 동일면적 실거래를 확보하기 전에는 신건 138,000,000원이나 유찰가격을 두고 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 기일 결과 확인. 기록된 매각기일은 2026.05.20이므로 매각 결과와 후속기일 여부를 법원 원본 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 후순위, 점유는 미확정”
이 사건에서 확인된 등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 6월 17일 부산은행 근저당이 말소기준이고, 2023년 11월 30일 등기된 박건형의 임차권 10,000,000원은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 본 호수의 주거 점유자 이수정은 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 보증금 인수 가능성도 배제할 수 없습니다. 여기에 동일면적 실거래 비교까지 성립하지 않아 신건 최저가 138,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 결론은 후순위 임차권은 정리 가능하지만, 미상 점유자를 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 사건입니다.
