부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 5층 503호로, 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 물건의 말소기준은 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이며 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있습니다.
503호에는 정성훈 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 8월 13일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 9월 9일입니다. 모두 말소기준일인 2021년 6월 17일보다 늦으므로 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다. 보증금 140,000,000원이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층 503호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 |
| 현지호칭 | 엘이즈N13 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 부산은행) |
| 청구액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
| 단지 정보 | 20세대 · 2021.05.10 준공 |
① 권리 흐름 — 503호 임차권은 인수되지 않는다
임차인·점유 관계
현황조사와 등기부에 나타난 인명은 총 5명이며, 이 가운데 503호에 직접 연결된 임차권자는 정성훈 1명입니다. 나머지 4명은 505호·601호·703호·705호에 기재된 점유자이므로 503호 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 제503호 전유부분 전부 | 2021.09.09 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 박장철 | 505호 | 2023.08.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한창호 | 601호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박예빈 | 703호 | 2022.02.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이수정 | 705호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
601호 한창호와 705호 이수정은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 해당 점유 기록은 503호가 아닌 다른 호실에 관한 내용입니다.
② 가격 판단 — 신건 1.51억, 시세 평가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원으로, 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 151,000,000원입니다.
그러나 엘이즈엔13의 동일 면적에 맞는 최근 실거래 비교값과 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 단지 정보는 20세대, 2021.05.10 준공으로 확인되지만, 이 수치만으로 1.51억이 시세보다 낮거나 높다고 판단할 수는 없습니다. 실거래 근거 없이 신건 가격을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 회차별 배당과 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 4,746,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 4,776,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 4,800,499,520원 | 0원 |
낙찰가가 낮아지면 부산은행 근저당의 배당액은 줄고 미배당액은 늘지만, 503호 임차권이 후순위이므로 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 인수형 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 148,086,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산은행 근저당에 매각대금 잔액이 전부 배당되며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 급·배수, 위생, 도시가스, 주차타워, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 도로와 남측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 417.4㎡의 평탄한 유사 사다리형 토지이며 공동주택 등의 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역입니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 감정평가에는 501호부터 705호까지 여러 호실이 함께 언급되고 현황조사에도 타 호실 점유자가 포함돼 있습니다. 503호의 개별매각 여부와 물건번호를 공고 원문에서 확인해야 합니다.
- 503호 현재 점유 확인. 정성훈 명의 임차권등기가 있으므로 실제 점유 여부, 열쇠 인도 가능성, 명도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 부기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 부기돼 있으므로 매각 후 등록 상태와 말소 절차를 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 부산회생법원의 재산보전처분에 따른 처분행위 금지 내용이 있으므로 경매절차와 등기 정리 관계를 원본에서 대조하세요.
- 공동담보목록 확인. 채권최고액 4,895,000,000원의 공동담보목록 제2021-445호에 포함된 부동산과 채권 양도 관계를 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 동일 면적 실거래 비교값이 없으므로 주변 다세대주택·도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 주차타워·관리비. 주차타워 작동 상태, 이용 제한, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
503호의 핵심 임차권은 판단이 명확합니다. 부산은행 근저당이 2021.06.17 먼저 설정됐고, 정성훈의 전입과 점유개시는 2021.09.09이므로 대항력이 없습니다. 보증금 140,000,000원의 미회수분이 생기더라도 매수인에게 승계되지 않아 금전 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 안전형으로만 볼 수는 없습니다. 민간임대주택 부기등기와 회생법원의 재산보전처분이 있고, 공동담보 채권 규모도 4,895,000,000원에 달합니다. 여기에 동일 면적의 실거래 비교 근거가 없어 신건 151,000,000원이 시장가격보다 유리한지도 확인되지 않습니다. 결론은 임차권 인수는 안전, 특수등기와 가격은 보류입니다.
