부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 7층 701호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.06.17. 소유권보존과 동시에 부산은행 명의의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
본건 701호에는 문수정 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2021.09.10., 점유개시일은 2021.10.01., 주민등록일은 2021.10.05., 확정일자는 2021.09.14.이며 보증금은 100,000,000원입니다. 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33, 7층 701호 (온천동 1462-13) |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 부산은행) |
| 청구금액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준은 2021.06.17. 부산은행 근저당입니다. 문수정의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후이므로 대항력이 없으며, 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2025.04.22. 경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수정 | 건물 전유부분 전부 | 100,000,000원 | 2021.10.05 / 2021.09.14 | 2023.10.12 완료 | 없음 | 후순위·여부 미상 | 해당 없음 |
문수정은 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기와 배당요구는 확인되지만, 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 선순위 부산은행 근저당에 매각대금 전액이 소진되는 계산이어서 후순위 임차권에 배당할 재원도 남지 않습니다.
현황조사에는 505호·601호·703호·705호 관련 점유자도 기재돼 있으나, 본건은 701호이므로 본건 임차인 수와 인수액 계산에서는 제외했습니다.
③ 가격 비교 — 실거래 자료가 없어 판단 보류
엘이즈엔13은 20세대, 사용승인일 2021.05.10.인 건물로 확인됩니다. 다만 제공된 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없고, 비교 면적의 일치도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가가 138,000,000원이라는 사실만으로 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액은 공동담보목록 제2021-445호에 기초한 4,895,000,000원으로, 본건 매각대금만으로는 4,759,732,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스·주차타워·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36미터), 상대보호구역입니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형 토지이며, 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 호실 점유 재확인. 현황조사 명단에 다른 호실 점유자가 함께 포함돼 있으므로 701호의 현재 점유자와 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 문수정의 임대차계약일·전입일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 다시 확인하세요.
- 민간임대 부기. 민간임대주택 등록 부기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 효력을 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 회생 보전처분. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매절차에 미치는 영향을 최신 등기와 법원 기록에서 확인하세요.
- 채권양도 관계. 부산은행에서 에이치에프비사이유동화전문유한회사로 이어지는 채권양도와 실제 배당수령권자를 확인하세요.
- 시세 조사. 엘이즈N13 및 인근 주거용 오피스텔 중 전용면적·층·준공연도가 유사한 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0, 가격 판단은 보류”
본건의 핵심 임차권은 비교적 명확합니다. 문수정의 임차권은 말소기준 부산은행 근저당보다 후순위이고 대항력이 없어, 제공된 계산상 매수인이 보증금 100,000,000원을 인수하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 138,000,000원입니다.
다만 등기에는 민간임대주택 부기와 회생 보전처분이 있고, 경매신청 채권자와 배당 계산상 근저당권자 사이의 채권양도 관계도 원본 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 138,000,000원이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 결론은 임차권 인수는 0원, 특수 등기는 확인, 가격은 보류입니다.
