부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 5층 504호로, 감정평가상 501호부터 505호까지는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.06.17. 부산은행의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임희정의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임희정은 2021.08.11. 임대차계약을 체결하고 2021.08.12. 점유를 시작했으며, 2021.08.17. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 그러나 이 날짜들은 모두 말소기준일 2021.06.17.보다 늦습니다. 보증금은 140,000,000원이지만 대항력은 없고, 신건 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당에도 부족하므로 예상배당도 없습니다. 보증금 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층 504호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 |
| 현지호칭 / 규모 | 엘이즈N13 · 20세대 · 사용승인일 2021.05.10 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사(양도전: 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준권리는 2021.06.17. 부산은행 근저당입니다. 임희정의 임대차계약, 점유, 전입신고, 확정일자 및 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 임희정의 보증금 140,000,000원은 매각대금에서 배당받지 못하더라도 매수인이 인수하지 않습니다. 2025.04.22. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 본건 관련 실제 임차권자 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임희정 | 전유부분 전부 | 계약 2021.08.11 점유 2021.08.12 전입·확정 2021.08.17 임차권등기 2023.09.04 | 140,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 예상배당 0원 | 승계 없음 |
현황조사에 함께 표시된 505호·601호·703호·705호 전입자는 본건 504호와 다른 호수이므로 본건 임차보증금이나 인수액에 합산하지 않았습니다. 본건 권리판단의 대상은 전유부분 전부에 관한 임희정의 임차권등기입니다.
③ 가격 검증 — 신건이지만 ‘싸다’는 근거가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 151,000,000원입니다. 그러나 엘이즈엔13 동일 면적의 확인 가능한 최근 실거래가 제시되지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 담보권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 0원 | 151,000,000원 | 4,746,914,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 0원 | 120,800,000원 | 4,776,691,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 0원 | 96,640,000원 | 4,800,499,520원 |
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 후순위 임차권 · 임희정 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 148,086,000원이 선순위 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 4,746,914,000원입니다. 임희정 임차권과 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없지만, 그 미배당 채권이나 임차보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 501호~505호는 다세대주택, 601호~705호는 주거용 오피스텔로 이용 형태가 나뉩니다. 동일 유형 실거래를 통한 가격 검증이 제한적입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 임희정의 임차권등기가 존재하므로 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장·관리주체를 통해 확인하세요.
- 민간임대주택 부기등기. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 행정처리 여부를 관할 기관과 원문 서류로 확인하세요.
- 보전처분 원문. 부산회생법원의 재산보전처분과 본 경매절차의 관계, 매각 후 말소·정리 방식을 법원 기록으로 확인하세요.
- 가격 교차검증. 감정가 151,000,000원을 시세로 단정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 면적·층·준공연도별 거래와 비교하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-445호와 연결돼 있으므로 등기 원문과 채권 양도 관계를 대조하세요.
- 관리비·시설비. 공용부분 관리비 체납과 주차타워·승강기 유지비, 실제 주차 이용 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확하지만 가격은 보류
이 물건의 핵심은 보증금 140,000,000원이라는 숫자 자체가 아니라 그 순위입니다. 임희정의 전입·확정일자는 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 배당을 받지 못한 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 151,000,000원입니다.
다만 실질취득액이 곧 시세 적정성을 의미하지는 않습니다. 동일 단지의 최근 거래 근거가 확인되지 않고, 20세대 규모의 다세대·오피스텔 혼합 건물이라는 특성도 있습니다. 여기에 민간임대주택 부기등기와 회생법원 보전처분의 처리까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인입니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기보다, 원문 권리 확인과 인근 유사 물건 시세조사를 마친 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
