부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 5층 505호로, 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.06.17 부산은행이 채권최고액 4,895,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-445호에 포함돼 있으며 본건의 말소기준권리입니다.
본건 505호와 관련해 확인되는 사람은 박장철과 김흥민, 실제 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 박장철의 전입일은 2023.08.25이고, 김흥민의 전입일은 2021.09.06으로 모두 말소기준일 2021.06.17보다 늦습니다. 김흥민의 임차보증금은 50,000,000원이지만 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층 505호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 13층 건물 내 5층 505호 |
| 현지호칭 | 엘이즈N13 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선행 표시 확인은 필요
말소기준은 2021.06.17 접수된 부산은행 근저당권입니다. 김흥민의 주택임차권은 2023.12.21 등기됐고, 전입일 역시 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025.04.22 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 본건 관련 실제 확인자 2명
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박장철 505호 · 주거 | 2023.08.25 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김흥민 건물 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.09.06 확정일자 2023.09.08 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김흥민은 2023.12.21 임차권등기를 마쳤고 배당요구가 확인되지만, 전입일 2021.09.06이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 박장철 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이므로 매각물건명세서에서 계약관계와 배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
엘이즈엔13은 20세대 규모이며 준공일은 2021.05.10입니다. 본건 최저가는 감정가와 같은 140,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일면적에 직접 대응하는 최근 실거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 137,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-445호의 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 현재 회차 예상 미배당액은 4,757,760,000원이나, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 실질취득액은 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 4,757,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 4,785,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 4,807,412,800원 | 0원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 사건이 아니므로, 낙찰가가 내려갈 때 인수액이 증가해 총취득액이 고정되는 구조는 아닙니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일합니다. 다만 시세 비교자료가 없어 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스·주차타워·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 폭 도로와 남측 약 3미터 폭 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36미터), 상대보호구역이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대주택으로, 동일면적 실거래를 확인한 뒤 적정 응찰가를 정할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대 표시 확인. 2021.04.23 민간임대주택 등록 표시의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 매각물건명세서·등기 원본으로 확인하세요.
- 보전처분 확인. 부산회생법원 2024회합1005 재산보전처분과 현재 회생절차 상태, 경매매각에 따른 말소 범위를 확인하세요.
- 505호 점유 확인. 박장철의 현재 점유 여부와 김흥민 임차권등기의 실제 명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 박장철 계약 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문과 임대차계약 관계를 대조하세요.
- 김흥민 배당 확인. 보증금 50,000,000원의 배당순위와 배당요구 종결 여부를 배당요구서 및 임차권등기명령 기록으로 확인하세요.
- 가격 조사. 동일 건물뿐 아니라 인근의 준공연도·면적·층·주차조건이 유사한 다세대주택 실거래를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-445호의 다른 담보물 매각·변제 상황에 따라 실제 채권 잔액과 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·시설 확인. 체납 관리비와 주차타워 이용 상태, 승강기 및 내부 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 별개다
본건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 박장철과 김흥민의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 김흥민의 임차보증금 50,000,000원도 매수인이 승계하지 않아 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 140,000,000원입니다.
다만 말소기준 전 민간임대주택 표시와 회생법원의 재산보전처분은 원본 확인 없이 가볍게 넘길 항목이 아닙니다. 여기에 동일면적 실거래 비교도 확인되지 않으므로, 신건 140,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 법적 표시와 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 보류입니다.
