부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 6층 603호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 부산은행이 채권최고액 4,895,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
본건 임차권자 민지애의 전입일은 2021.12.29로 말소기준일인 2021.06.17보다 늦습니다. 보증금은 100,000,000원이고 임차권등기 및 배당요구가 확인되지만, 선순위 근저당보다 후순위여서 대항력은 없고 매각으로 임차권이 소멸합니다. 현 회차 배당재원도 선순위 근저당에서 모두 소진돼 임차인에게 돌아갈 금액은 예상되지 않지만, 그 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층 603호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사(양도전: 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준은 2021.06.17 부산은행 근저당입니다. 이후의 민지애 임차권, 보전처분과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 놓입니다. 특히 민지애는 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 100,000,000원의 배당 부족분이 생기더라도 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민지애 | 전유부분 전부 | 2021.12.29 2021.12.02(경정) | 100,000,000원 | 없음 | 후순위 배당요구 2024.01.02 | 없음 |
임차권등기부의 확정일자는 최초 기재 오류가 경정되어 2021.12.02입니다. 임차권등기 경정 내역은 별도의 임차인이 아니라 동일 임차권의 정정이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 142,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현 최저매각가는 감정가와 같은 142,000,000원으로, 감정가의 100%인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 142,000,000원입니다. 다만 엘이즈엔13의 동일 조건 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 4,755,788,000원입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 엘이즈N13의 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 본건은 603호입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스시설, 주차타워와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 도로와 남측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36미터), 상대보호구역입니다.
- 공시지가. 2,101,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2021.05.10 준공된 20세대 규모로, 대단지보다 거래 표본이 제한될 수 있어 실제 매매·임대 수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 부기. 갑구 1-1의 말소 처리와 임대의무 관련 효력을 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 603호 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없으므로 현장조사와 점유자 확인이 필요합니다.
- 임차권 경정 확인. 민지애 임차권의 확정일자는 경정 후 2021.12.02이며, 보증금은 100,000,000원입니다.
- 가격 상한. 확인 가능한 실거래가가 없으므로 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래·임대수익·공실률을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 4,755,788,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리주체와 원문 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 배당 부족과 인수 위험을 혼동하지 않는 것입니다. 선순위 부산은행 근저당은 신건 매각가에서도 4,755,788,000원이 미배당되지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 민지애의 보증금 100,000,000원 역시 말소기준 이후 전입·임차권이어서 매수인 승계액은 0원입니다.
다만 권리 인수가 없다는 이유만으로 142,000,000원이 싼 가격이 되는 것은 아닙니다. 동일 조건 실거래가가 확인되지 않고, 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있으며, 603호의 현재 점유 상태도 별도 확인이 필요합니다. 결론은 권리분석은 조건부 합격, 가격 판단은 보류입니다. 원문상 민간임대 부기의 처리와 현장 점유를 확인하고, 인근 오피스텔 시세를 확보한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
