부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 6층 602호로, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기부상 최초 권리는 2021.06.17. 소유권보존입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 4,895,000,000원의 근저당을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
본건 임차인 김혜인의 임대차계약일은 2021.10.06., 확정일자는 2021.10.07., 점유개시일은 2021.10.30., 전입일은 2021.11.01.입니다. 모두 말소기준일보다 늦습니다. 이후 2023.11.13. 임차보증금 100,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤지만, 이 임차권 역시 말소기준 이후의 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층 602호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 · 승강기·주차타워·도시가스·급배수·위생시설 |
| 준공 / 규모 | 2021.05.10. · 20세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 선순위 부기는 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜인 주거·임차권등기 | 전유부분 전부 | 100,000,000원 | 계약 2021.10.06. 확정 2021.10.07. 점유 2021.10.30. 전입 2021.11.01. 임차권등기 2023.11.13. | 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 배당요구 확인 | 0원 매각으로 소멸 |
현황조사에는 다른 호수의 점유자도 함께 기재되어 있으나, 본건은 602호입니다. 본건 전유부분 전부에 관한 임차권자로 확인되는 사람은 김혜인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 없이 실제 임차인 1명으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 139,212,000원 |
| 임차권 · 김혜인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,755,788,000원 |
근저당은 공동담보목록 제2021-445호에 기재된 채권최고액 기준입니다. 거액의 미배당은 채권자와 채무자 사이에 남는 채권 문제이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 4,755,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 4,783,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 4,806,155,840원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰될수록 낙찰가와 실질취득비용이 함께 내려가며, 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 늘어나는 ‘보증금 고정형’ 사건과는 다릅니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 되며, 동일 면적의 실제 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 비교 실거래 확인 전에는 ‘싸다’ 금지
엘이즈엔13은 20세대, 2021.05.10. 준공 건물입니다. 확인된 단지 정보에는 본건과 비교 가능한 동일 면적의 최근 거래금액과 최근 낙찰금액이 제시되지 않았습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되지만, 낙찰가와 낙찰일 정보가 없어 신건 최저가 142,000,000원의 적정성을 검증하는 직접 근거로 사용하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 601호부터 705호까지 주거용 오피스텔로 이용되며, 본건 602호도 이에 해당합니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 건물로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한될 수 있어 실거래 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 등록 확인. 선순위 부기등기의 말소·등록말소 절차와 임대의무 승계 여부를 매각물건명세서 및 관할 행정청에 확인하세요.
- 김혜인 점유 여부. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장조사로 확인하세요.
- 배당요구 및 최우선변제. 예상배당표에는 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기·임대차 원본·보증금 지급자료를 대조하세요.
- 공동담보 범위. 근저당 채권최고액 4,895,000,000원은 공동담보 기준이므로 공동담보목록 제2021-445호를 확인하세요.
- 보전처분 처리. 2024.01.22. 보전처분과 경매절차의 관계 및 말소촉탁 대상 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 조사. 주거용 오피스텔 602호와 면적·층·용도가 유사한 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·시설비. 주차타워를 포함한 공용시설 관리비와 체납액, 유지보수 부담을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증 전”
김혜인의 임차권등기는 말소기준 근저당보다 늦고 대항력도 없어, 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 떠안을 구조가 아닙니다. 근저당 채권이 매각대금을 크게 초과하더라도 그 미배당액은 채무자에게 남는 문제일 뿐 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 곧바로 안전한 저가 매수 기회로 결론 내리면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택 등록 부기의 행정상 처리를 확인해야 하고, 본건과 직접 비교할 동일 면적 실거래가 확인되지 않았습니다. 결론은 권리상 조건부 합격, 가격은 보류입니다. 선순위 부기와 실제 시세를 확인한 뒤에만 신건 응찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
