부산지방법원 2025타경21850. 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 6층 601호로, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.06.17. 설정된 부산은행 근저당권의 채권최고액은 4,895,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 등기된 마성민의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 순서만 보면 마성민의 임차보증금 100,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않는 후순위 보증금입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.24., 전입·점유개시는 2021.09.23.으로, 말소기준일 2021.06.17.보다 늦습니다. 그러나 601호 관련 현황조사에는 한창호도 별도로 나타나며 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 이 명의자의 점유관계는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층 601호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 이용상태 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 13층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사(양도전 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
② 601호 임차·점유 관계
대상 601호와 직접 연결되는 명의는 한창호와 마성민입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 두 명의를 중복 보증금으로 합산할 사안은 아닙니다. 다만 두 명의가 같은 임대차의 전·후 점유자인지, 서로 별개의 관계인지는 원본 자료로 확인해야 합니다.
| 명의자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한창호 | 601호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 마성민 | 제601호 전유부분 전부 | 100,000,000원 | 2021.09.23 / 2021.08.24 | 없음 | 배당여력 없음 | 인수 없음 |
마성민은 2023.10.05. 임차권등기를 마치고 배당요구한 것으로 확인됩니다. 그러나 현재 회차의 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당에 배당되어, 후순위 임차권까지 도달하는 잔여금이 없습니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 138,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 엘이즈엔13의 직접 비교 가능한 최근 낙찰가나 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 부족합니다.
따라서 전체 평균이나 유사 명칭의 거래를 끌어와 가격 가점을 주기보다, 601호의 층·향·내부상태와 동일 건물 주거용 오피스텔의 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다. 현재 단계에서는 가격 메리트 미확인이 정확한 결론입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 산출로, 신건 매각대금에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당에 배당됩니다. 근저당은 공동담보목록 제2021-445호로 설정돼 있으므로 실제 채무잔액과 개별 호실 배당 귀속은 최종 채권계산서·배당표에서 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 산출 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 4,759,732,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 4,786,945,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 4,808,669,760원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 근저당의 미배당액은 증가하지만, 근저당 미배당금 자체가 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산출돼 있습니다. 다만 이는 한창호의 선순위 대항력 가능성이 없는 것으로 확인될 때 유효한 결론입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 미남초등학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있습니다.
- 설비. 급수·배수·위생·도시가스시설과 주차타워·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36미터)·상대보호구역입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 직접 비교 가능한 최근 실거래·낙찰 사례가 없어 환금성과 적정 응찰가를 별도 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한창호의 전입일 확인. 말소기준일 2021.06.17.보다 앞선 전입인지 전입세대확인서로 검증하세요.
- 보증금·계약관계 확인. 한창호의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서 제출 여부와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 두 명의의 관계 확인. 한창호와 마성민이 전·후 임차인인지, 현 점유자와 임차권등기권자가 다른지 현장조사로 확인하세요.
- 임차권등기 원본 대조. 마성민의 보증금 100,000,000원·전입일 2021.09.23.·확정일자 2021.08.24.를 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 회생 보전처분 확인. 2024.01.22. 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 말소 절차를 법원 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 채무 확인. 채권최고액 4,895,000,000원은 공동담보 설정액입니다. 실제 채무잔액과 채권양도 관계를 확인하세요.
- 현장 명도 확인. 현재 실제 점유자, 관리비 체납, 내부상태와 주차타워 이용조건을 확인하세요.
- 시세 조사. 신건 최저가 138,000,000원의 적정성을 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래와 임대수익으로 검증하세요.
맺으며 — “등기상 후순위 소멸”과 “현장 점유 확인”은 별개
마성민의 임차권은 말소기준 근저당보다 늦고 대항력이 없어, 보증금 100,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 사건은 아닙니다. 배당모형에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 여기까지는 비교적 명확합니다.
그러나 같은 601호에 한창호가 별도로 조사돼 있고 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이 부분을 해소하지 않은 채 인수 0원만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 결론은 후순위 임차권은 소멸, 미상 점유는 확인 필요, 가격 메리트는 미확인입니다.
