부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 7층 702호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.06.17 부산은행 명의로 채권최고액 4,895,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 정정은의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차권자 정정은의 계약일은 2021.09.09, 확정일자는 2021.09.13, 점유개시는 2021.10.03, 주민등록일자는 2021.10.05입니다. 모두 말소기준권리인 부산은행 근저당보다 늦습니다. 보증금은 100,000,000원이지만 선순위 대항력이 없어 낙찰자가 이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서도 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진돼 임차권자에게 돌아갈 배당 여력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 7층 702호 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 13층 건물 내 7층 702호 · 주거용 오피스텔 |
| 현지호칭 | 엘이즈N13 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준은 2021.06.17 부산은행 근저당입니다. 정정은의 전입과 점유는 그 이후이고, 2024.11.04 설정된 주택임차권등기도 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 접수됐지만 현재 회차 매각대금에서는 선순위 근저당의 미배당액도 4,755,788,000원에 달해 임차보증금 배당 여력이 없습니다. 이 부족액은 담보권자의 미회수분일 뿐 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 본건 702호 임차권자 1명
| 성명 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정정은 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 2024.11.04 | 100,000,000원 | 없음 전입 2021.10.05 | 후순위 확정 2021.09.13 · 배당요구 | 없음 매각으로 소멸 |
말소기준일은 2021.06.17이고, 정정은의 계약·확정일자·점유·전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 보증금 1억원을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다. 배당요구가 접수돼 있으나 선순위 부산은행 근저당이 매각대금을 전부 흡수하므로 현재 가정에서는 임차권자의 예상 배당도 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.42억, 시세 우위는 확인되지 않는다
현지호칭 엘이즈엔13은 총 20세대, 준공일은 2021.05.10으로 표시됩니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 유효한 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 142,000,000원이 최근 거래보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 142,000,000원으로 할인 없는 신건입니다. 권리 인수가 없다는 사실은 안전 요소이지만, 그 자체가 가격 할인이나 수익성을 의미하지는 않습니다. 실거래 검증 없이 감정가만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 1.42억원은 집행비용과 부산은행 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 부산은행 기준 미배당액은 4,755,788,000원이며, 정정은 임차권은 후순위라 배당 여력이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으나 매수인 인수액은 각 회차 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 601호부터 705호는 주거용 오피스텔로 이용되며, 본건은 7층 702호입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스시설, 주차타워와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 도로와 남측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모의 주거용 오피스텔로, 실거래 비교 없이 감정가만으로 환금성과 적정가를 단정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유 재확인. 등기상 정정은 임차권이 건물 전부에 설정돼 있으므로 실제 퇴거 여부와 현재 702호 점유자를 현황조사·전입세대열람으로 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 정정은 임차권은 후순위 소멸 대상이지만 매각물건명세서의 인수 여부 기재와 배당요구 종기 내 신고 내용을 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택 등록. 2021.04.23 민간임대주택 등록 부기등기의 말소 여부와 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 행정상 의무를 관할기관에 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.22 부산회생법원 재산보전처분과 담보권 실행 경매의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 공동담보 범위. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-445호에 연결돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 배당과 채권잔액 변동을 점검하세요.
- 가격 검증. 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래, 보증금·월세, 공실률을 별도로 조사해 142,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·시설비. 미납 관리비와 주차타워 유지·보수 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매입은 별개다”
본건의 핵심 권리는 비교적 분명합니다. 2021.06.17 부산은행 근저당이 말소기준이고, 정정은의 계약·확정일자·점유·전입 및 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 후순위라는 사실만으로 신건 최저가 142,000,000원이 싸다는 결론은 나오지 않습니다. 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않고, 20세대 규모의 주거용 오피스텔이며, 민간임대주택 부기등기와 재산보전처분도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 가격과 절차는 보수적 확인입니다. 감정가 그대로 응찰하기 전 실제 시세와 행정상 의무를 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
