부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동의 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 7층 704호로, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 설정된 부산은행 근저당을 기초로 에이치에프비사이유동화전문유한회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 말소기준은 2021년 6월 17일 부산은행 근저당입니다. 이 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 2021년 4월 23일 등록된 민간임대주택등기가 말소기준보다 먼저 존재하며, 대상 704호의 직접적인 임차인·점유자 내역은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 7층 704호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 · 승강기·주차타워·도시가스설비 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도 전: 부산은행) |
| 청구금액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 등기는 확인
말소기준인 부산은행 근저당의 채권최고액은 4,895,000,000원이며 공동담보목록 제2021-445호가 기재되어 있습니다. 개별 704호의 감정가보다 큰 공동담보 근저당이지만, 해당 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 그 미배당액을 낙찰자가 직접 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차 확인 — 704호 직접 내역은 없다
현황조사에 나타난 점유자는 모두 보증기관이나 대위신고자가 아닌 실제 개인 점유자 4명이나, 기재된 점유 부분은 505호·601호·703호·705호입니다. 대상인 704호에 직접 대응하는 점유자 기록은 없습니다. 따라서 타 호실 점유자를 704호 임차인으로 합산하거나 인수액으로 반영해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박장철 | 505호 | 2023.08.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한창호 | 601호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예빈 | 703호 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수정 | 705호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박장철·박예빈은 전입신고가 2021년 6월 17일 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 한창호·이수정은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 다만 네 사람 모두 대상 704호가 아닌 타 호실 점유자이므로, 704호 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
중개 자료에는 엘이즈엔13의 총 세대수 20세대, 사용승인일 2021.05.10이 확인되지만, 대상 면적과 일치하는 거래 표본과 최근 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 142,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지 계산할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고, 근저당 미배당액은 4,755,788,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되었습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 601호부터 705호까지 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 대상 704호도 이 구간에 포함됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스·주차타워·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모의 오피스텔로 대상 면적 실거래가 확인되지 않아 구체적인 매도기간과 적정 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각 후 등록 처리 여부를 관할기관 자료 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 704호 점유 확인. 현황조사에 타 호실 점유자만 기재되어 있으므로 704호 현장 방문, 전입세대 및 사업자등록 확인이 필요합니다.
- 미상 임차관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점유관계가 있는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 부산회생법원의 보전처분과 경매절차의 관계, 매각 후 말소 처리 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2021-445호이므로 공동담보 물건과 배당 관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 대상 면적과 이용상태가 같은 온천동 주거용 오피스텔 실거래와 임대수익을 확보한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 부담 확인. 미납 관리비·당해세·최우선변제금과 인도명령·명도 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다
이 물건은 등기와 배당 시뮬레이션만 보면 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 대상 704호의 점유·임대관계가 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 재산보전처분의 처리도 원본 확인이 필요합니다.
가격 역시 결론을 내릴 수 없습니다. 최저가 142,000,000원은 감정가와 같지만 대상 면적의 최근 실거래가 없어 시세보다 싸다는 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원으로 계산되나, 점유·선행 등기·가격 검증이 끝나기 전까지는 보류가 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
