부산지방법원 2025타경21850. 현지호칭 ‘엘이즈N13’의 6층 604호로, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권의 채권최고액은 4,895,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에는 박태영의 임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2021년 10월 7일, 확정일자는 2021년 10월 12일, 점유개시는 2021년 10월 23일, 주민등록일은 2021년 10월 25일입니다. 모두 말소기준인 2021년 6월 17일보다 늦어 대항력은 없고, 배당요구는 했지만 낙찰자가 보증금 100,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층 604호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 13층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 박태영의 주택임차권은 말소기준 이후에 등기됐고 전입·점유도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 회수되지 않더라도 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아니며, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
② 본건 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태영 | 건물 전유부분의 전부 | 100,000,000원 차임 180,000원 | 2021.10.25 / 2021.10.12 점유개시 2021.10.23 | 배당요구 있음 2023.11.08 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 승계 없음 |
박태영은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 100,000,000원이지만, 전입신고가 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 주택임차권등기도 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 적정가는 별도 확인
최저매각가는 감정가와 같은 142,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 142,000,000원입니다. 다만 엘이즈엔13은 20세대, 2021년 5월 10일 준공으로 확인되지만, 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 139,212,000원이 부산은행 근저당권에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,755,788,000원입니다. 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있어 실제 배당은 공동담보 관계와 채권 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 건물의 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔로 이용됩니다.
- 설비. 급수·배수·위생·도시가스시설과 주차타워, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 폭 도로와 남측 약 3미터 폭 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역입니다.
- 토지. 대지 417.4㎡, 평지의 유사 사다리형 토지이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 확인. 민간임대주택등기와 부산회생법원 보전처분의 현재 상태 및 매각 후 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 박태영의 임차보증금 100,000,000원, 전입일·점유일·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 같은 건물 또는 인근의 주거용 오피스텔 중 면적과 준공연도가 유사한 최근 실거래를 조사해 142,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태가 달라졌을 수 있으므로 현장 방문과 점유관계 확인이 필요합니다.
- 주차타워 확인. 주차타워 이용 조건과 차량 규격 제한, 유지관리 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증 전 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 박태영의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 임차보증금 100,000,000원이 존재하지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 142,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않는 상태에서 권리만 보고 가격 메리트까지 인정해서는 안 됩니다. 또한 민간임대주택등기와 회생법원 보전처분이 있으므로 최신 원본을 통한 상태 확인이 필요합니다. 결론은 금전 인수는 0원, 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류입니다.
