부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동의 현지호칭 “엘이즈N13” 5층 502호입니다. 감정 이용상태상 501호부터 505호까지는 다세대주택(도시형생활주택)이며, 이 사건 502호도 해당 구간에 포함됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2021.06.17. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 공동담보 기준 4,895,000,000원입니다.
본건에는 임차권자 김일환의 보증금 140,000,000원이 등기되어 있습니다. 금액만 보면 최저가 151,000,000원에 근접해 보이지만, 인수형 사건은 아닙니다. 김일환의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2021.09.14.로, 말소기준 근저당인 2021.06.17.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 배당 부족분을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층 502호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 부산은행) |
| 청구액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 특수등기는 확인
② 임차인 분석 — 본건 502호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김일환 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.09.14. 2021.09.14. | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 배당요구 2023.10.16. · 임차권등기 매각 소멸 |
현황조사에는 505호·601호·703호·705호 점유자 기록도 함께 나타나지만, 각 점유 부분이 사건 대상인 502호와 다릅니다. 따라서 본건 502호 임차인 수에는 합산하지 않으며, 본건에 직접 연결되는 실제 임차인은 김일환 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교자료가 없어 감정가 검증이 먼저
엘이즈엔13은 2021.05.10. 사용승인된 20세대 규모 건물입니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 151,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 148,086,000원 |
| 담보권 미배당 | - | 4,746,914,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 4,895,000,000원은 공동담보목록 기준입니다. 이 물건의 매각대금 151,000,000원에서는 집행비용을 제외한 148,086,000원이 담보권 배당으로 계산되고, 4,746,914,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채무자 측 채무 잔액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 담보권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 4,746,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 4,776,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 4,800,499,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급수·배수·위생·도시가스·주차타워·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로와 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.05.10. 사용승인된 20세대 규모 건물이나, 본건과 직접 비교할 최근 실거래가격이 없어 매각가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준과 관련된 등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.22. 부산회생법원 재산보전처분과 경매절차의 관계, 말소촉탁 대상 여부를 원문으로 대조하세요.
- 임차권 선후관계 확인. 김일환의 전입·확정일자 2021.09.14.와 말소기준 근저당 2021.06.17.을 주민등록·임대차 원본으로 재확인하세요.
- 호실 구분. 현황조사에 다른 호실 점유자도 함께 나타나므로 502호 현황조사서와 매각물건명세서의 점유 부분을 정확히 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 다세대주택의 최근 거래와 임대수익을 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 상태, 임차권자의 퇴거 여부와 인도명령 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 변경된 매각기일 정보를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다고 모두 인수되는 것은 아니다”
김일환의 임차보증금은 140,000,000원으로 최저가 151,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 보증금 규모가 아니라 말소기준권리와의 선후관계입니다. 김일환의 전입·확정일자는 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 안전형으로만 보기는 어렵습니다. 갑구의 민간임대주택등기와 부산회생법원 보전처분은 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 하고, 감정가와 비교할 최근 실거래 자료도 없습니다. 결론은 임차권 인수 위험은 낮지만, 특수등기와 가격 검증은 보류입니다. 권리는 대체로 정리되더라도 가격과 절차 확인이 끝나기 전에는 신건 151,000,000원의 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
