부산지방법원 2025타경21850. 부산 동래구 온천동 현지호칭 ‘엘이즈N13’ 7층 703호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.06.17. 소유권보존과 함께 부산은행 명의의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 2024.05.02. 박예빈 명의의 주택임차권이 등기됐지만, 주민등록일은 2022.02.14.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금이 100,000,000원이더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 142,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 7층 703호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현지호칭 / 용도 | 엘이즈N13 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전 부산은행) / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
핵심 순서는 부산은행 근저당 → 보전처분 → 임차권등기 → 경매개시입니다. 임차권자 박예빈의 전입과 점유는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음·승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박예빈 | 703호 건물 전부 | 100,000,000원 200,000원 | 2022.02.14 2022.01.05 | 대항력 없음 후순위·배당요구 승계 없음 |
| 차인 | 703호 관련 주거 신고 | 미상 | 2022.02.14 2022.01.05 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
확인 가능한 실명 임차권자는 박예빈 1명입니다. 별도로 ‘차인’ 명의의 배당요구 기록이 있으나 박예빈과 전입일·확정일자가 동일해 동일 임대차의 중복 기재 가능성이 있습니다. 두 기록 모두 2021.06.17. 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없으므로 보증금을 중복 합산하거나 인수액으로 계산하지 않았습니다.
현황조사에 함께 나타난 505호·601호·705호 점유자는 본건 703호와 호수가 다르므로 본건 임차인 수와 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.42억을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원이며 현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 그러나 동일 호형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 1.42억이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 비교축이 없습니다.
| 건물명 | 엘이즈엔13 |
|---|---|
| 총 세대수 | 20세대 |
| 사용승인 기준일 | 2021.05.10 |
| 현재 최저가 | 142,000,000원 (감정가 100%) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.0회 |
| 최근 낙찰가 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 142,000,000원은 집행비용과 선순위 부산은행 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 근저당 미배당액은 4,755,788,000원이고 소유자 잔여금도 0원입니다. 후순위 임차권에 배당할 잔액도 남지 않지만, 박예빈은 대항력이 없으므로 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다.
근저당은 공동담보목록 제2021-445호에 포함된 채권최고액 기준입니다. 당해세와 최우선변제금 등은 별도로 반영될 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 4,755,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 4,783,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 4,806,155,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 엘이즈N13의 601호부터 705호는 주거용 오피스텔로 이용되며, 본건 703호도 주거용 오피스텔에 해당합니다.
- 주위환경. 미남초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 급수·배수·위생·도시가스시설, 주차타워와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 폭 도로와 남측 약 3미터 폭 막다른 도로에 접합니다.
- 토지계획. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 36미터 제한지역, 상대보호구역입니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 건물이고 최근 실거래·낙찰 자료가 확인되지 않아, 입찰 전 인근 유사 오피스텔의 실제 거래와 임대수요를 별도로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 신건 142,000,000원을 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가·매물가와 직접 비교하세요. 현재 자료만으로는 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로, 경매 매수 후 행정상 처리와 말소 여부를 관할 지자체·원본 서류에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 부산회생법원의 양도·저당권·임차권 설정 등 처분금지 보전처분이 기재돼 있으므로 매각허가와 말소촉탁 범위를 확인하세요.
- 임차인 중복 기재 대조. 박예빈 임차권등기와 동일 전입·확정일자의 ‘차인’ 배당요구가 함께 있어 동일 임대차인지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 박예빈의 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 현장 방문과 집행관 현황조사 원문으로 다시 확인하세요.
- 주차타워 확인. 주차타워 사용 가능 차량 규격과 운영 상태, 유지비·수선비를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.04. 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.06.17. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 박예빈의 전입은 2022.02.14.로 늦어 대항력이 없습니다. 임차보증금 100,000,000원이 배당되지 않더라도 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 142,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않고 총 20세대의 소규모 건물이므로, 감정가만 보고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 민간임대주택등기와 보전처분까지 원본에서 정리한 뒤 인근 유사 오피스텔의 거래가와 비교해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 검증 전 보류.입니다.
